谁在引领北京房价上涨？十大标杆楼盘成为主因

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1楼大中小发表于 2007-8-7 11:38 PM 只看该作者

谁在引领北京房价上涨？十大标杆楼盘成为主因

杜瑞峰周筠

　　如果说投资热度不减反增，是房价居高不下的重要支撑，那么，城市标杆性楼盘的高价出击并热卖，则是推动房价猛涨的主要原因。 , |; o6 d. m" j. s& p; Q
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　　标杆性楼盘特征有六，多为名企开发，在区域内体量偏大，售价高出市场普遍水平，多属于高档物业，多附带精装修，一经推出即刻受到市场热捧。照此标准判断，京城10大热点居住板块，各有自己的标杆楼盘。这些楼盘在影响区域房价上行的同时，亦带动城市整体房价上扬。

　　朝阳公园：棕榈泉领跑区域房价

　　2003年SARS爆发，令全国楼市处于低迷状态。之后随着SARS的结束，不少宜居城市的房地产开发迅速升温，并爆发出诸多热点居住板块。以北京为例，2003年，朝阳公园板块无疑成为了楼市的“领跑者”。比较典型的即棕榈泉，SARS前，该项目一期售价9000多元/平方米。SARS之后，二期开盘，立即跳高5000元，至14000元/平方米。

　　伴随与此，是区域房价的迅速提升。据当时有关部门统计，2003～2004年，一年时间，朝阳公园板块住宅平均售价由8000多元/平方米，一路飙升至14000元左右/平方米。对此，世纪朝阳房地产开发公司董事长曾伟曾坦言当时自己也没有料到棕榈泉在SARS之后会成为朝阳公园板块价格爆发的“导火索”。

　　统计数据显示，2005年，棕榈泉国际公寓售价一路攀升至18000元/平方米。与此同时，公园大道的销售均价亦由过去的12000元上涨至15000元/平方米。同年开盘的维多莉亚花园，售价17000元/平方米，碧湖居二期9号公寓，开盘价20000元/平方米。受此带动，阳光上东、国兴·观湖国际公寓的售价亦迅速上行。

　　如今，朝阳公园板块典型楼盘加权平均售价为21000多元/平方米。区域在售楼盘，无一例外，均经历过几次调价。据本刊市场研究部监测，维多莉亚花园经历四次上调价格之后，如今售价为23000元/平方米。泛海国际居住区，去年7月开盘至今，共经过9次调价，如今售价为21800元/平方米。9号公寓一次性上调3000元，售价由原来的20000元/平方米，升至23000元/平方米。去年9月开盘的万科东第，共经历三次调价，第一次每平方米上调2000元，后两次分别上调1000元，如今该项目售价为16500元/平方米。 + O0 f' j3 P. N9 @8 p

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　　朝青：星河湾 引领房价“跳高” 0 ]% Y" v; c) Y6 \8 L4 M

　　如果说棕榈泉引领了第一轮房价上涨热潮的话，那么，星河湾可谓第二轮房价快速上涨的推手。2005年，星河湾以高于周边房价近万元的价位高调开盘，并且迅速形成热销。这一事实，不仅引发了区域楼盘的跟涨，同时，亦带动了朝青板块住宅品质全面升级的起跑步伐。
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　　在此之前的2003～2004年，朝青板块的房价以5000～6000元/平方米为主流，且产品多为普通住宅。2005年7月，星河湾以15000元/平方米的售价开盘，一时间，业界为之哗然。更令业界惊讶的是，星河湾开盘仅半年时间，销售额便突破13亿元。其高调入市并热销，给区域开发商以巨大的信心。当年年底，天鹅湾便以10000元/平方米的均价入市。当时，不少业界人士断言，若没有星河湾，天鹅湾的开盘价至多8000元/平方米。
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　　经过半年的预热，2006年，朝青板块一举成为京城热点板块之一，并被业界称为CBD配套住区。这一年，朝青推出的所有住宅项目，几乎全部为精装高档房。就区域楼盘的售价而言，品质、售价全面提升的星河湾二期，仍是房价领涨者，其去年年底时的售价为29000元/平方米。 3 ?9 x& v6 Q9 ~5 F! U4 u

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　　伴随与此，区域内楼盘的品质亦迅速提升，售价更是一路跟涨。当年的珠江罗马嘉园，如今更名合生橄榄季，其售价也上升至12800元/平方米。天鹅湾售价亦提升至13500元/平方米。润枫水尚，亦由原来的8000元，提升至11000元/平方米。就连再次开盘的青年汇项目，也以精装修亮相，开盘价为9700元/平方米。 9 z  A3 D" G: ?, s

　　在朝青板块住宅全面升级的背景下，该区域的市政道路改造亦全面提升。朝阳北路的开通、青年路的改造以及地铁6号线的规划等均为利好。可见，高档楼盘的扎堆儿，促进了市政完善，而市政改造利好，亦构成了区域房价上涨的因素。据本刊市场研究部最新监测数据显示，目前星河湾二期售价已达31000元/平方米；天鹅湾二期售价15000元/平方米；润枫水尚14000元/平方米。
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　　四方桥：一园启动房价“过山车”

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　　2004年初，紧邻东四环路的四方桥区域还是典型的城乡接合部，不大的村落之外都是庄稼地。当时，该区域惟一在售的楼盘仅世纪东方城一期，虽均价仅5000元/平方米，但是问津者却寥寥无几。
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　　2005年中，在深圳成功开发欢乐谷主题区域的开发商———华侨城集团进驻四方桥。在北京房价迅速上扬的大背景下，这一利好消息的传出，瞬时令四方桥区域的房价应声而涨。统计数据显示，截至2005年年底，华侨城确定进驻不到半年的时候内，区域房价已达7000元/平方米。
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　　更令人瞠目的是2006年，欢乐谷主题公园对外开放，令区域房价亦坐上了“过山车”。2006年，区域平均房价以每月200元/平方米的增长幅度，火速上蹿。截至当年年底，该区域房价已达9000元/平方米。
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　　“一个品牌地产企业的进驻，必然会对区域产生带动作用。加之，欢乐谷的成功打造，使得四方桥区域内整体变脸，如市政道路的改善，商业配套的升级，等等。这些都将成为房价上行的推动力。”岳锋钢评价认为。

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　　正在日益完善的四方桥板块，如今房价再攀新高。华侨城售价比去年增长了33%，现均价为11300元/平方米。其他两个颇具代表性的项目世纪东方城 (论坛像册户型样板间新闻)和美景东方 (论坛像册户型样板间新闻视频)，售价分别较去年提升26%、22%。

　　望京：十年老盘力撑房价走高

　　与其他区域楼盘高价出击带动房价不同的是，望京的标杆楼盘大西洋新城由于体量巨大，致使开发年限较长，从而推高区域房价。该项目一期自1998年入市以来，距今开发周期已近10年。2006年9月，大西洋新城推出第五期富临中心，开盘价9800元/平方米。据悉，该项目六期还有约10万平方米的供应，预计将于今年下半年推向市场。 - n- q% Q2 t+ u! \) C+ k0 b8 l
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　　2006年，望京房价进入飞速发展时期。当年，开盘价9500元/平方米的东湖湾，一经入市便形成了抢购局面。当年，大西洋新城的价格提升了1800元，至9800元/平方米。老盘季景·沁园的售价则由两年前开盘时的7300元，提升至11000元/平方米，涨幅达51%。而融科·橄榄城、朝庭，分别较2005年上调1000元左右/平方米。 ) K; y( C# K1 Q# }) Q3 q. q" Q

　　进入2007年以来，望京房价达到了前所未有的顶峰。大西洋新城五期如今的售价升至12000元/平方米。而融科·橄榄城、朝庭，分别飙升至12000元/平方米、13000元/平方米。前者较2006年上涨46%，后者上涨33%。
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　　对于望京房价的快速上涨，前后逾十年开发周期的巨无霸——大西洋新城无疑是房价上涨的幕后推手。毕竟，作为一个滚动开发的大盘，每推出新的房源，房价都会出现不同程度的提高，如此，必然会带动周边楼盘跟涨。尽管望京在售楼盘中，大西洋新城的售价并不是最高，但其他项目在进行定价时，必将其作为参照。从而，在提升整体品质的同时，将售价提高。 ; g: }$ v; F" [
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　　除个案楼盘的影响外，推动望京房价迅速飙升的因素还包括区域市政规划的升级、商业配套的日臻完善，以及世界500强企业陆续进驻、产业发展所带来的强劲购房需求等。因此，业界普遍预计，下半年望京新开楼盘的售价达到14000～15000元/平方米，并非没有可能。 5 d( W- _- K9 }" {
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　　西三环：缘溪堂 (论坛像册户型样板间新闻)六次领涨 ) P/ L& E$ E& H. g9 J
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　　长期以来，由于西三环新盘供应较少，且比较分散，所以，人们对该区域的关注度相对稍弱。近年，一个高价楼盘的问市，顿时令西三环成为京城备受关注的热点区域之一。 4 b9 w4 @1 h: B1 `  T- b. V( b

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　　2005年年底，位于玉渊潭湖畔的缘溪堂（精装修）以19000元/平方米均价入市，引发业界高度关注。正当人们为之惊叹余音未了之际，次年年初，该项目售价便已上行至22000元/平方米。如今，该项目售价已达30000元/平方米。根据本刊市场研究部监测，开盘至今，缘溪堂共经历六次价格上调，前五次每平方米上调额度为1000元或2000元，第六次上调幅度最高，为5000元/平方米。

　　受此影响，区域内楼盘售价一路跟涨。以位于玉渊潭西侧昆玉河畔的西钓鱼台 (论坛像册户型样板间新闻)·嘉园（毛坯）为例，一期开盘至今也历经了六次调价，除中间三次上调额度较小，为300～500元/平方米外，其余几次上调额度均较高。第一次每平方米上调3200元，第二次2000元，最近一次上调1700元。如今，该项目售价18000元/平方米，较2005年上涨了27%。

　　令人称奇的是，西三环位于莲花桥西南桥的华尔街观典 (论坛像册户型样板间新闻)，2005年一期开盘至今共经历过11次调价。上调额度较小的一次为70元/平方米，其余多为100～200元/平方米，最高一次为1200元/平方米。如今，该项目售价已由2005年开盘时的7350元/平方米（毛坯），上行至12000元/平方米（精装）。上涨幅度达63%。 & v) {, S" a! Y2 F0 P" D
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　　而位于西三环苏州桥的悦园于今年5月份开盘销售。截至目前，该项目经历了一次上调4000元/平方米之后，如今销售均价为19000元/平方米。
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　　上清：标王效应再现区域房价攀升 . C8 W: z' v+ n; q$ g/ N

　　拉动上清板块房价上涨引擎的是 2005年8月1日的惊天一拍。当时参加清河毛纺厂用地现场竞价的人，至今记忆犹新。经过激烈的现场竞价之后，华润最终以25.65亿元获得了清河70多万平方米的土地开发权。令业界哗然。据统计，当时清河一带的住宅售价约为5000～6000元/平方米。   z; F; R/ G1 Z5 {, l6 f% j7 U

　　2006年10月，在一片期待中，华润橡树湾以8000多元/平方米（毛坯）推向市场，当时周边普通住宅的售价水平约为6000～7000元/平方米。不久后，橡树湾售价便迅速提升至9500元/平方米。如今该项目售价已达13500元/平方米。根据本刊市场研究部的监测，橡树湾开盘至今共经历六次调价，每平方米最高上调额度为2000元，最低为500元。 6 s; c7 Y, F8 P2 m/ V

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　　受此影响，富力桃园（精装）2006年开盘至今，亦经历了多次调价。从本刊市场研究部监测到的数据来看，该项目最高一次上调售价额度为2100元/平方米。如今，该项目售价为11000元/平方米。而原本人们预期价位相对适宜的清河新城（毛坯），如今的均价也已高达10000元/平方米。

　　标王对区域房价的带动作用由上可见一斑。但从图6来看，上第MOMA （精装）的售价却在上清板块列踞首位。对此，当代集团副总经理王新兴曾在媒体上表示，若不考虑上第MOMA的科技和装修成本，做与当代城市家园一样的板楼毛坯住宅，那么，其售价应和华润橡树湾的价位不相上下。 . M* ^" h0 y. h7 C6 [# l8 Z* @
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　　亚奥：个案透支奥运前景引追涨

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　　如今，随着奥运会的日益临近，亚奥板块不断升温。然而，从区域个别楼盘的销售情况来看，却不甚理想。对此，有专家认为是透支奥运经济使然。的确，奥运会对楼市的影响，从2001年申办成功至今便从未间断过，期间，不断有楼盘大打奥运概念，借机炒作。更有甚者，两三年前在亚奥板块平均房价6000～7000元/平方米时，便将自己项目的售价定为20000元以上/平方米。由此，引发区域房价一路跟涨。

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　　比较典型的项目如世茂奥临花园，由2005年一期开盘时的12000元/平方米，上调至如今的18000元/平方米。期间，共经历三次调价。于2005年开盘的上元 (论坛像册户型样板间新闻)，当时售价8000元/平方米，如今为14000元/平方米。据本刊市场研究部监测，上元开盘至今共经过七次调价，其中上调幅度最大的一次为2000元，次之为1800元。 0 @, W8 Q4 h! p0 r2 M
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　　从亚奥目前的二手房价格来看，多在10000元左右/平方米，高的为12000元左右/平方米。二手房价格反映的是市场实际的承受能力。从亚奥目前的房价水平来看，重点项目加权平均为18250元/平方米。这一价位应该是，3～5年之后，亚奥板块的房价水平。
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　　亚奥房价透支未来前景主要缘于个案楼盘的带动。当然，与奥运场馆建设带动整个区域基础设施建设的升级亦不无关系。但奥运场馆的建设，不会直接影响区域房价。 ! k$ E. l9 I; e  S* W6 w* ]
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　　双井：一代标王富力引发区域房价赶超
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　　2002年3月，广州知名地产企业“富力集团”挥师北上，在北京毗邻CBD的双井地区，以32亿元的巨资拿下占地140万平方米的“东五厂”用地。当时，北京地产界对这个来自南方的地产大鳄，在一个不被人们所看好的区域倾囊相出表示不解。然而，更令业界意想不到的是，仅三、四年的时间，不仅富力城 (论坛像册户型样板间新闻)售价翻了一番，同时，亦带动周边项目售价强劲跟涨。

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　　2003年3月，富力城以7400元/平方米的售价（高出当时周边平均房价约1000元）推出了第一期。四年之后的今天，富力城三期·龙吟半岛的售价已达19000元/平方米，增长幅度高达157%。据本刊市场研究部监测，富力城一期推出至今，共经历15次价格调 (论坛像册户型样板间新闻)整，每次上调额度几百元、上千元不等，最高为2000元/平方米。

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　　与此相应，双井板块其他楼盘的售价均出现大幅上涨。2003年4月开盘的珠江帝景，截至2006年年底，售价已由开盘时的8000元/平方米，飙升至15000元/平方米。而乐成国际售价，历经七次价格调整之后，业已由一期开盘时的9300元/平方米，上行至如今的16500元/平方米。跟涨速度较快的是合生国际花园，该项目2006年5月入市至今，共经历十次价格调整。如今，该项目售价已赶超富力城，以19500元/平方米的均价列踞区域首位。 * o  c# V6 |, W5 W! k4 a7 z

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　　南三环：建邦华府引领区域房价进入猛涨期

　　近年，随着东区、北区和西区土地的日益稀缺，南三环渐成居住热点。然而，在人们记忆中，南三环似乎并无高档住宅项目，且售价普遍偏低。2007年2月，建邦华府一期以12000元/平方米售价横空出世，委实令业界震惊不小。该项目的高价入市，令南三环长期以来无高价房的事实彻底作古。据悉，建邦华府于7月14日推出的三期，售价达到14800元/平方米。 5 n% L% N# h; |4 M/ T
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　　建邦华府的高价入市，给南三环一带的住宅项目以充分的信心。去年五月份开盘的风景club，距今共上调价格五次，其中，后两次上调额度较大，每平方米分别上调2200元、1000元。如今，该项目售价11000元/平方米，较去年开盘时的8500元/平方米，上涨29%。而方庄6号 (论坛像册户型样板间新闻)去年年底开盘至今，半年时间，售价已然由9500元/平方米，飙升至13000元/平方米。 $ ^) R) m, e: ~& d6 u% L

　　此外，南三环跟涨速度较快的还包括香湾（晶城秀府二期）。根据本刊市场研究部监测数据显示，该项目一期开盘至今共进行了十五调价，每次上调额度，数百元、上千元不等，最高一次为1200元/平方米。如今，香湾售价已飙升至13500元/平方米，为目前南三环在售住宅最高水平。该项目较其2006年、2005年的售价，分别上涨38%、75%。
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　　对于南三环房价的猛涨，业界认为，除建邦华府的带动外，区域面貌的改善、市政配套设施的改观，特别是地铁5号线的竣工，并将于今年9月份开通的利好，亦成为区域房价上行的推动力。 ( z* z- S+ s( X" s+ n( X

　　大兴：顺驰领海 (论坛像册户型样板间新闻)引涨内围房价
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　　虽然大兴如今6000～7000元/平方米的房价远低于市区平均水平，但对于该区域而言，房价已然达到历史新高。近年，大兴房价快速飙升有目共睹。而拉响大兴房价快速上涨引擎的，同样是名企进驻并高价拿地。 3 p: |) r. J. {; {: i' ~
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　　2003年12月8日，顺驰以9.05亿元将大兴区黄村卫星城北区黄金地段的1号地收入麾下。高价拿地带来的是房价的节节攀升。2004年，正如当时人们预期，顺驰领海以高于周边房价约1000元左右的价位高调入市。 ) o' ?6 K! e+ a  R% y
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　　资料显示，顺驰领海当时的开盘价为6000元/平方米，其临湖的住宅，最高售价高达10000元左右/平方米。而当时周边平均房价水平为4000～5000元/平方米。
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　　与其他热点区域的标杆性楼盘相比，顺驰领海的增长幅度相对平稳。其一期开盘至今，共上调价格五次，最高调整额度为600元/平方米，最低100元/平方米。 & o7 z  R5 x/ z; `# ~' w

　　但受其高价出击的拉动，大兴核心区及周边房价开始迅猛增长。如清城时代广场、时代龙和大道、布洛城、彩虹新城、首邑上城等正在热卖的项目，售价多在6000～7000元/平方米，甚至更高。其中，跟涨速度较快的是时代龙和大道、布洛城，该两个楼盘的售价分别较一期开盘价上涨33%、76%。 7 l7 K' r& I6 w) j5 k& D
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　　在业界人士看来，除顺驰领海的带动外，新盘层出不穷促进区域面貌的改观，以及市中心房价攀升，致使大量买家转向近郊，以及地铁4号线沿长线的规划、建设，都在助推大兴房价上行。 - \4 D6 I6 h0 K) n5 r

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　　通州：大盘效应拉动区域房价挑战8000元大关
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　　通州此轮房价上涨始于2003年，当时八通线沿线楼盘售价3000多元/平方米，比通州其他区域的房价略高。2004年7月，超百万平米大盘世纪星城 (论坛像册户型样板间新闻)以4080元/平方米的价位开盘。当时，为区域房价最高水平。
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　　之后的2005年，通州房价出现大涨，除缘于世纪星城的带动外，当年，受调控影响，新房供应量较少，也是原因之一。2005年，通州平均房价在5000元以上/平方米，部分楼盘房价直逼6000元/平方米。 2 R, D% V. T0 |1 }$ N6 ~

　　2006年，通州房价再次火速上蹿，当年世纪星城均价上行至6180元/平方米。如今，该项目已然飙升至7100元/平方米。据了解，该项目开盘至今，共上调价格十一次，最高一次上调幅度为800元/平方米。
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　　受此影响，通州去年售价5000元/平方米的楼盘，今年价格均上调至6000元以上/平方米。比如新城阳光 (论坛像册户型样板间新闻视频)，经过六次调价之后，如今的售价为6500元/平方米。而阿尔法社区 (论坛像册户型样板间新闻)经过四次调价后，目前售价6200元/平方米。 2 }3 t: U! d4 x" V; f& S

　　近日，记者获悉，通州八里桥附近一即将入市的楼盘，意欲将开盘价定在8000元/平方米。徜若如此，那么，通州的房价将再攀新高，与两年前市区中高档房价位比肩。 % e/ s# U; q, C
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　　注：（文中所涉及数据、项目调价次数、调价幅度，以开发商提供信息为准。）

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谁在引领北京房价上涨？ 十大标杆楼盘成为主因

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