工业用地生态链暗变

2007-8-29 12:04:06   来源：中国经营报   
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8 ^* x9 n/ Z: d# m* s/ ?7 }    2006年9月，国务院下发《关于加强土地调控的通知》，明确规定自今年起工业用地必须通过“招拍挂”方式出让；年底，国土资源部又下发《全国工业用地出让最低价标准》，新增建设用地有偿使用出让费标准也相应提高了一倍。
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    中央政府的每一招都指向工业用地的无序出让与流转，使其不再给压力重重的房地产市场“添乱”。不过大量经验表明，新制度推行后很快就会引发“灰色”市场操作来缓和这种刚性的冲击。( ?5 d. y; r3 P. j
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    细心观察此中种种变化，不无启发和裨益。
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7 U7 K! T8 ~8 x1 L" b6 b    链条一　一个工厂老板的心事
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    再过几天就是郭明雄的生日了，47岁的他现在最大的生日愿望，就是为自己的印刷厂觅得一处新的地皮。
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1 r% H1 S+ ^; p  e9 G) M' h    苦心经营了十余年后，老郭在广州天河区东圃镇的厂房租约即将到期，商量续约时业主一下子把租金翻了一倍——“在这个压缩成本已经到了要计算卫生卷纸用量的年代”（老郭语），租金翻一倍几乎等于宣布工厂倒闭。
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; \7 a; Q# y$ b0 M$ u0 f8 u: X    但满怀心事的郭明雄看上去还不至于十分沮丧，因为今年起广州的工业用地全面实行招拍挂出让了。“按规定价高者得，起码运作更透明，规则也更简单。”有了一定资金实力不愿再“寄人篱下”的他，看到了建一座名副其实是自己所有的厂房的希望。" X9 e1 e% U8 E1 J" _* j1 h3 b) \' h' z! _

3 u; Z3 U# X2 Y- ^+ D+ i    5月21日，广州经济技术开发区（以下简称广州开发区）公开出让总占地近60万平方米的工业及金融用地，并严格限定物业建成后租售对象和进驻公司的标准。尽管门槛提高，这批土地绝大部分还是成功拍出了。
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! {2 |! L8 |2 t) b    建厂心切的郭明雄，本来想过在这次拍卖中试一试，等他看到上述地块拍卖公告条款时，心里凉了半截。该公告限定，出让地块只能用于生物饲料、锂离子电池、平面显示器配件及软件等行业的厂房及附属设施，老郭的印刷厂根本没资格参与。2 P0 u# w  y* }* T; F8 T; {
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    即使老郭能跻身拍卖场中，面对激烈的出价竞争，恐怕他也很难如愿以偿。据DTZ戴德梁行统计显示，今年一季度广州工业用地一手买卖成交均价环比上升100%，广州开发区内工业用地租金水平则为全市最高，达每平方米每月15~38元，主要规划为“物流产业群”的花都区工业用地租金，最高也攀升至每平方米每月30元。
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% y' u1 P9 A/ R: L% ~    “土地毕竟是有限的，当地区经济发展到一定水平时，‘腾笼换鸟’就非常有必要了。”广州开发区管委会一位负责人向记者表示。所谓“腾笼换鸟”，在他看来就是以较高的地价为门槛，提升区内企业产业素质的市场调节手段。
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    广州开发区为此定下“招商选资”三大硬指标：投资密度必须达到每平方米300美元；投资规模（按注册资本计）达到500万美元以上才可单独供地；建筑密度不低于35％，多层厂房容积率达到2。用这个指标来衡量，不要说郭明雄的印刷厂，比他们规模和实力更大的企业，都只能望开发区之门而兴叹了。0 W$ y/ `! m1 G9 F. c  o
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    其实老郭从行家那儿也听说过，这半年来，广州的白云、花都等工厂密集区域地价飞涨，几乎是每周都不一样。所以，尽管政府已宣布，接下来的6~7月份，广州还将有大批量工业用地公开推出市场，他还是不得不做两手准备，到村镇集体用地中找合适的目标。 - A3 q1 m/ n: c$ w! r& x& J
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    然而让老郭操心的是，这些村镇集体用地出让手续上通常并不完备，一般会用土地租借的形式，且随意撕毁合同要求加价的情况屡见不鲜，加上国家正加大相关的调控力度，“买地”企业不得不花费大量精力善后。3 s$ @3 l  h% ]. H3 ^, L7 `
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    “有个同行在白云区买下一块村镇地，后来这个村换了个村长，几乎隔三五天就有村民上门要钱，不给就撒泼，企业经营严重受影响，老板只有哑巴吃黄连。”提起此类案例，老郭不免担忧。
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    链条二　地价飙升掮客炒家窃喜
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    公开拍地价格惊人，走灰色路径风险过大又毫无保障，像老郭这样的中小企业主，颇有些进退两难。但游走在广州及珠三角民间的众多工业地皮掮客们，却是另一种心情。
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# n5 M# p# ?5 L$ {# Z  d: t    “现在正是出手的时候，不趁机赚一笔，以后可能就没机会了。”王军（化名）是广州一名资深工业地皮掮客，凭借多年积累下来的关系网，今年头几个月，他就为广州郊区村镇集体用地招徕了不少客商。8 e1 D$ ~  A- F9 g

; l: S2 n( t1 F1 l" V; R+ Y    “如今地价比去年年底涨了至少一倍，可砸钱进来的人依然络绎不绝，”他私下告诉记者，“现在广州工业厂房的租金回报率，大都还能维持在8%左右，加上周边地区工业和物流业前景很好，投资空间很不错。”
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* D: O/ B1 l; z2 j. g" g+ `    据DTZ戴得梁行广州公司市场调研部经理黎庆文介绍，直到去年第四季度为止，广州工业楼宇的供应主要以一些规模小、地点分散的农村集体物业为主。来自广州市国土房管局的数据显示，去年第四季度广州新建工业楼宇的成交面积，仅为微不足道的800平方米！
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% b0 e5 I0 a4 e# o0 S6 e    与此同时，当地此类厂房物业需求强劲，一来新进入广州的若干外资物流企业急于物色物流仓库，二来早已扎根广州的不少世界知名工业和消费商品生产商，因生产经营规模扩大，也积极在生产基地周边物色合适的厂房或物流仓库。 % G" q  Y: Y" ?4 k5 J" }' O

* m, m7 }; C8 a6 Y, }6 }5 x    今年一季度，广州新建工业楼宇供应明显加大，尤以萝岗、白云、番禺、花都等市郊区域开发量大增。广州市国土房管局数据显示，今年一季度新建工业楼宇的成交面积上涨至近两万平方米，同比增长达333%。
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    “广州工业用地价格和租金飞涨，主要是需求拉动。”黎庆文判断称。他同时预计，工业用地严格采用“招拍挂”方式公开出让后，地价将会攀升，带动工业楼宇的租售价格继续上涨。9 P  Q" H' W: u

. @7 O: S5 T0 j  x9 n( x    众所周知，长期以来，国内从市、县到区、镇、村各级地方政府都有权出让工业用地，为了争取一家大企业入驻，不惜争相减低地价（甚至出现惊人的“零地价”）、税收等。工业用地“招拍挂”政策一旦实施，以往无序出让的情况将逐步改善，客观结果之一无疑是工业地价整体上涨。8 v" s; @5 `3 Y

2 i$ s) e* Y) m: j; {8 @$ b( K    这种情况，在加工制造企业聚集且去年即推行工业用地“招拍挂”的深圳，表现得更加明显。今年3月，深圳宝安区一幅占地5000平方米的工业用地公开拍卖，由于地理位置较佳，获得诸多企业青睐，起拍价21万元，最后竟然以540万元成交！
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) V, _& x/ W, O' D, o4 c    据拍卖现场人士称，竞拍者中不乏工业地皮炒家，看来“招拍挂”能否确保工业用地直接到达真正的用家手中，还不好说。
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* I8 }+ k* ]$ F: X; Z    链条三　地产商先知先觉谋“红利”
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, j; V6 W* o9 X' |; s    工业用地出让的新游戏规则，影响的不仅仅是郭明雄与王军们的心情和命运，受到“连累”的，还有借助圈占低廉的工业用地获取土地红利，迅速发家的大企业。
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# J0 A, O1 ^! g4 B    现已身陷囹圄的家电业“资本枭雄”顾雏军，2002年9月在南昌经济技术开发区拿下2378亩工业用地，土地出让金仅为476万元。同年11月，上述土地估值高达4.71亿元，顾以此为抵押向银行贷款融资4亿元。日后震动国内的顾氏资本魔法得以顺利启动，其对工业用地价值潜力的超常发掘功不可没。2 \3 b8 O4 p2 g

* W% w( y9 S/ H3 c9 f) _    除了工业企业，发现这一红利机会的还有天生就谙熟此道的房地产开发商们。提前低价储备规模可观的工业用地，但又不急于开发，待时机成熟后，再施展手段将其部分或全部转换为商业或住宅用地。一般来说，开发商只需按当地商业用地基准地价增补地价即可，而不需要参与公开市场的高价拍卖。3 P# i/ M! n6 r( N4 z2 x
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    以深圳宝安区西乡为例：2002年前后，该区工业用地价格约为每平方米200元，到今年年初，其商业用地价格已攀升到每平方米2500~3000元（按可建面积算），若当时购入而现在顺利转变土地性质，真可谓一本万利。
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    今年起国内工业用地实行“招拍挂”，固然让取得此类地块的成本大增，但早在游戏规则转变以前，先知先觉的开发商就为自己留足了后路。从去年开始，仅仅珠三角一地，包括富力地产、祈福新村、珠江投资等赫赫有名的开发商，或大张旗鼓或不动声色地购入了大量工业用地。7 h2 R7 r: I/ M1 X9 W3 b% g

' `# p% q: e+ S6 M9 J5 y    2006年初，祈福集团进入广州花都区市，预算共投入150亿元开发住宅、商业、酒店、航空物流等16个项目，其中就包括祈福工业城和单项投资达6亿元的祈福航空物流园等。2006年8月，富力高调宣布，将斥资50亿元在花都区打造富力金港城工业园区，规划建筑面积约120万平方米，开发住宅、酒店、写字楼和物流中心等。
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    尽管这些地产商看起来对珠三角工业物业投资前景很有信心，但实际上更多考虑的是商住产品开发。例如富力金港城工业园区内，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余皆为商业设施或住宅社区。) b& B0 [5 Z2 S, F

. t6 w) ~% w, h* i: v    “与屡屡拍出天价的商业、办公和住宅地块相比，工业用地物美价廉，升值潜力大，多拿些没坏处，进可攻退可守，”一位曾向多家广深地产商提供顾问服务的业内人士表示，“最重要的是，以眼下各个城市市区扩张的速度，不久的将来这些地块规划转为商业用地的可能性相当高，这可是一桩比光卖房子更赚钱的生意呢”