三大信号警报楼市

2007-09-26 15:46:17
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　　1置业成本拉低北京宜居度. ]& }% e6 q- W% w. v3 m
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　　近期中国城市论坛2007北京峰会发布的国内首份《中国城市品牌价值报告》显示，我国四大直辖市排名居前，但从单项指标看，这些大型和特大型城市也存在“软肋”——在宜居指标方面得分都比较低，特别是置业成本的得分均为负数。/ }8 o/ q) ]4 S9 C' q1 k( Q
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　　房价上涨较快，已不同程度影响了北京等大城市的投资环境和居住环境。某房地产网进行的一项调查显示，近85%的投票网民认为北京越来越不宜居，84%的网民认为房价高涨是影响宜居的重要原因，近60%网民认为在北京高房价压力下很难做到宜居。
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　　据北京市统计局和国家统计局北京调查总队发布的数据，截至今年7月，北京五环路以内住宅期房均价过万元。
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/ u# c" p# O2 ?5 K) o1 j$ o4 R　　中国城市品牌价值研究课题组组长连玉明表示，房价持续上涨将增加企业的商务成本和个人的居住成本。
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　　一旦达到某个临界点，企业从城市优良的商务环境中得到的好处赶不上商务成本的支出，企业就要考虑搬到商务成本较低的周边地区，个人也可能依据同样的原理搬离该城市。
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　　近几年，北京等地房价上涨较快，已经不同程度影响了城市的投资环境和居住环境。% K! G. J# }4 J+ ]
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　　表现:北京高房价令城市难宜居! e) ~" P. E( @8 }% J/ L, C

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( b% D; @! Z' X# n　　八次加息抬高房贷门槛9 j' |+ D+ m( B
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　　表现:“以房养房”风险日渐加大: Y/ K. Z+ e2 g1 R5 H3 G

) S* h! |) L4 h8 \$ a$ y/ z; A　　建行研究部日前发布报告指出，在央行近年来连续多次加息，个人房贷款支付不断增加的情况下，意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已逐渐步入违约高风险期。1 u. {/ g+ v$ h* F# z! [
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　　数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。6 u" Q6 a% n8 {

5 y" m& T, V1 f- _2 k' h. b　　8月22日，央行今年第4次上调一年商业贷款，至此，不到3年加息已达8次。与此同时，央行拟将第二套房贷款首付提高至四成，目前广东、重庆银行已先行一步。房贷紧缩政策无疑抬高了房产投资门槛，使普通投资客“以房养房”的风险日渐加大。
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　　按照加息后的利率水平计算，一笔金额100万元、期限10年的住房贷款，使用不同方式还贷，固定利率房贷可以比浮动利率房贷节省利息高达13230.05元。据网上调查显示，54.1%的消费者因为屡次加息而有暂缓购房的考虑。1 P2 K) _. n* T3 ^

  Z- M# T5 W( j- f/ `　　链家地产认为，由于央行的屡次加息，使得其累计增加成本已经相对较高，尤其是在未来较长的时间内，央行再度上调利率的预期依然存在，从而会使贷款者的压力骤然增加。- f# e7 g3 Z, [8 v

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3 `9 k0 R* m: G1 D　　租售比超过警戒线
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　　表现:高租售比令房产投资不合算
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8 r  Z" @. g% |. Z+ J　　7月，链家地产对外发布的《2007年上半年北京二手房租售比分析报告》显示，北京二手房租售比临近国际警戒线上限。以北京12个区域来看，最高值大兴的各居室租售比分别达到了1:322、1:361和1:360。最低值朝阳区的各居室租售比分别为1:249、1:263和1:265。最低值也高于国际正常标准。
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1 _  M4 R* l/ D' K% d; x/ {　　据统计，在二手房租金方面，上半年北京12个区域租赁成交均价为1835元/月，同比上涨5.8%，而二手房买卖均价则同比上涨33.7%。租金涨幅只有售价涨幅的1/6。# P1 E0 A2 n' H6 Q* w" J
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　　据21世纪不动产提供的案例，以大望路的阳光100为例，一套面积为110平方米的住房出售价为160万元，而同样面积的住房月租金为5000元，如果租售成交价均不变，租售比为1:320。这就意味着，如果单纯投资买这套房子，依靠租金收益，买房人将用近30年的时间才能收回投资。而根据国际公认的二手房租售比，20年收回购房款才比较合适。这一案子例很典型，这表明对投资性买家来说，房价已处于高位，购房风险巨大。”21世纪不动产市场研究中心分析认为。
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2 ^% a3 J7 g, D9 E. F8 F　　在房价不断攀升的同时，提高租金成为了置业者快收成本的唯一手段。然而目前租赁市场却平淡依旧，租金并没有像房价那样有很明显的涨幅。对于那些希望靠出租回报房产投资的置业者，未来20年的不确定性因素将直接影响到这套房子的收益。
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　　还敢玩下去？
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1 @# h! x7 z' f7 ~　　楼市出现退房潮，无论如何是件新鲜事。楼市这么火，为何要退房？对于投资客，恐怕最有可能的便是，对能否获利开始心虚。于是摇摆不定，买了又退，或订了却迟迟不签合同，最后被视为自动退房。
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　　退房一直就有，却从未像现在这般引人瞩目。不仅像易宪容这样的知名经济学家发出警告:股市风险开始向楼市转移，对此要有所警觉。中华全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授更是指出，一旦出现金融动荡，目前颇流行的投资性购房将血本无归。
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5 |. [/ o3 S8 V3 y/ }　　其实楼市就如同股市，低位建仓，高位平仓。遇上大牛市，这基本就是傻子游戏。但凡事都有定数，牛到顶点，风险便不招自来。这或许是隐形的，表面上依旧歌舞升平、繁花似锦，可一旦决口，这种由流动性过剩而推动的投资需求随时都可能消失。或许正如聂梅生所言，钱又回到银行，股票随之暴跌，所有的房子都不值钱。而这一切，在北京租售比逼近警戒线的今天，已非杞人忧天。
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; n6 C' l  {" t  ~- R3 Z　　如果买房像吃饭一样，吃了上顿还惦记着下顿，那么再拿“供求失衡”充当房价飞涨的主因，就显得多少有点蒙事。其实，投资本身并无可厚非，但疯狂投资导致疯狂房价，一旦楼市崩盘，谁来买单？面对不到一年、房价已翻番的投资目标，是继续勇敢地期待钱生钱，还决定急流勇退？(安群)
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9 ^9 ~, |1 v) W( x% v9 V　　抑制投机+ m- a3 V0 W4 ~- o+ i1 \) I6 m

: v2 p5 Z* x8 a. a* ?; y# S& X　　第三方监管预售款:中国人民银行在2007年4月最新出版的《中国房地产金融报告》(2005)中提出，要尽早启动、平稳推进房地产预售制度改革，可以考虑对预售款实施第三方监管制度、实行房屋完工后发放个人房贷的新制度等。报告称，加大对房地产项下违法违禁外汇资金流出入的查处力度，抑制投机行为。
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　　不足5年全额征收营业税:2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中指出，为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
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　　北京限外令细则出台:为抑制房地产投机行为，2006年7月，北京市出台限外令细则，规定外籍人只能买一套住房，单位或者个人购买的房产是不能够再次出租、转售的，只能用于自用。
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9 r: P: I& R- R8 C+ A7 [　　房产“租售比”
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　　所谓“租售比”，是指房产每平方米的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。9 |0 |" U4 N2 n" e9 {) G
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　　按国际一般租售比来衡量住房投资价值，正常范围应在1:100至1:230之间。这意味着，如果把房子按现在租金出租，100-230个月(相当于9-20年)内能收回购房款，买房就合算。如果回收期长于这个时间，买房投资就不合算了。人们往往借此指标来衡量房地产的投资价值。“租售比”过大则意味着房地产投资存在泡沫。; N! b* j5 j& R/ E4 R2 y
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　　房产投资面临五大风险# ~1 r& K, k* z$ L
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　　中国管理科学院研究员李开发在目前楼市前景不明朗的情况下，主要需评估五方面风险，一是物业税出台的风险，这样一个税种出台，对房地产投资的影响无疑是巨大的，起码房屋闲置的可能性大大减少了，收益也明显减少。二是提高房地产贷款首付款比例，这就意味着利用银行贷款投资的压力大大增加。三是经济适用房及两限房对房地产商品市场的冲击力，投入的量大了，必然拉低商业房地产的收益率；四是十七大以后宏观政策的走向。五是要评估美国次级贷危机对中国的影响。美国作为美元货币的发行国，在流动性日益增长的今天，美元贬值，大量抛售美元，而且美国的房地产危机也会传导到中国，对中国的资金的流动性带来影响。, Q2 X! o( n- C; L" g$ Z) j

& P  P. N0 G6 {5 `　　投资性房产前景不确定( @, x' s, {$ |
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　　21世纪不动产北京区域副总经理9 r, a) t9 _, F. H9 W6 i% j
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　　寇海龙从当前房地产市场来看，由于我国已步入加息通道当中，投资风险越来越大，因此，也使投资性房产的前景产生了很大不确定性。尤其是短期投资风险越来越大。
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　　回顾近几年的租赁市场，租金并没有出现明显上涨趋势，而一些大户型租金价格在一定程度上还出现了明显下降，从而进一步挤压了房产投资回报利润。而第四季度央行很有可能第六次加息，自5月以来，CPI增速每个月都大步上跃，通胀压力已显露出“扩大化”的趋势。而随着加息的到来，投资风险也随之而来。加上国家政策性福利房全面推出，在一定程度上将缓解了市场供需比例，平抑目前的高房价。所以目前对于广大投资者来说在购房之前还需谨慎小心。) P. A! _0 }4 J+ v/ g' I
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　　(来源：北京晚报）