是什么阻碍了大部分中小房企的脚步

2007-10-11 11:32:17   中财网. o% K7 \' W/ f4 _+ C
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　中国数万家房地产企业中，论规模和实力，绝大部分仍然是中小企业，这是一个不争的事实。
* W" G0 l! ^" u% I. p+ T' j　　近年来宏观调控政策接踵而至，风雨来袭，随着政策的逐步深入，市场秩序和体制制度逐渐规范，"强者愈强，弱者愈弱"，产业集中度不断增高，使得中小房地产企业面临着越来越严峻的生存环境。; x) Q8 L7 o, m0 T2 C9 J( L# g
　　生存还是毁灭，是摆在众多中小房地产企业面前艰难的抉择，为此，我们深入市场，探讨中小房地产企业的发展瓶颈，期盼解开它们的未来发展之路。" y( z- M/ N6 }+ x: A
　　【生存空间】中小房企在夹缝中生存5 C+ b6 |, m* _6 m
　　与前几年房地产企业纵横驰骋，四处跑马圈地不同，如今的郑州房地产市场几乎到了无米下锅的境地，大房地产企业手中握着少量的仅供几年开发的土地存量，骑着毛驴去找马，中小房地产企业早已是望天吃饭，期望着哪里能落下个"馅饼"刚好砸到自己的头上。0 R  z, F0 u' O% T
　　究其所以，国家政策紧缩地根、紧缩银根，和宏观调控对房地产企业的实力和抵御风险的能力有了更高的要求。中小房地产企业的生存空间得到了极大的压缩。2 s) T) c! Z* g2 ]
　　首先是历年来紧缩地根的政策，国家明令规定18亿亩耕地的"高压线"不动摇，国家将严格控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率和集约化程度仍是今后土地供应的重点。
' O, c( m  E5 D6 t8 o1 f　　而这一政策在郑州很快得以落实，今年5月份，郑州市市长赵建才表示，郑州市将进一步加强土地调控，除了经济适用房、廉租房建设，城市公共设施建设用地以及河南省和郑州市的重点项目外，在三环以内，新增建设用地将不再用于开发其他项目。而今后商品房建设将从"城中村"改造中盘活土地，探索城市建设用地增加和农村建设用地减少挂钩的新机制。
3 T; J7 S2 }; ^, t1 ?  N　　一位不愿透露姓名的中小房地产企业老总说，首先，土地紧缩从源头上控制了市场的供应，在目前"僧多粥少"的郑州市场中，与实力企业争抢"城中村"改造这个以往都不愿碰的硬骨头时，中小房地产企业将随时面临着饿死的危险。, e7 u. u# C3 e: C, Z
　　其次是紧缩银根，自2007年以来已经连续5次上调金融机构人民币存贷款基准利率，7次上调金融机构的存款准备金率。资金流动性充裕将会在较长时期里成为我国宏观经济的特征。& d! }2 S$ j4 c' @2 B' s' O
　　专家预测，央行很可能在今后继续提高利率水平，以达到控制资金流动性风险的目的。这就意味着，单纯依靠银行房地产开发贷款的中小房地产企业融资成本将进一步提高。, t$ j) j1 K/ f% O
　　最后，"国八条"、"国六条"宏观调控的风雨来袭对房地产企业的规范化运作有了更高标准的要求，一系列问题摆在中小房地产企业的面前亟待解决，是继续投机钻营做短期买卖，最终被历史的车轮碾碎，还是做出苦练内功的姿态，在夹缝中生存的选择，已迫在眉睫。
$ P! R* R5 `: T) R6 v　　在痛苦的抉择中有的企业会发展壮大，有的企业会死掉，这符合市场规律。
) J& f4 ^. B! Q　　河南财经学院工程管理系主任李晓峰说，随着房地产市场和制度的不断规范，产业集中度将会不断提高，一些企业将被历史所淘汰，因此，中小房地产企业面对市场要尽快做出调整，认清自身的角色，避开与实力企业正面交锋，去三四级市场开拓发展空间将是不错的选择。
% C& |7 h: t6 L4 c7 a/ W* V　　【拿地成本】郑州房地产市场洗牌在即+ F" z, L0 ?. K8 a% m/ s: p
　　从2007年开始，全国范围内"地王"频出，今年6月，北辰实业以92亿元的天价竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。- x3 w$ M" P# w: ], r2 U" A
　　7月，万科在广东东莞竞得一地，单位楼面价超1.5万元/平方米，高出当地现售商品房均价1倍，业内惊呼"面粉比面包还要贵"。
; j  l+ p8 z' G! f' r3 V& ]　　8月，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元拍得上海南京路东端地块，单位楼面价高达6.69万元/平方米，成为国内单价最贵的"地王"。; o. s+ X) }9 @. a5 W
　　而郑州土地市场同样一刻都没有闲着，从2006年以来，每亩地价352万元、431万元、450万元、519万元，新"地王"的高度一次次被刷新，对此，业界传出"楼市疯了"，"地价疯了"的盛世危言。更有人直言，土地"招拍挂"制度直接催生了地产寡头的出现，郑州房地产市场洗牌在即。$ b9 X( s. f! V" Y/ i, b: T
　　地价的攀升除了会给房价带来"蝴蝶效应"外，对于中小房地产企业而言，也同样是一件痛苦的经历，从近几次土地拍卖中我们可以看出，好的地块基本上都被大的房地产公司所垄断，中小房地产企业人去得不少，却一次次铩羽而归。
7 E, q- K- L; {+ l2 V- p　　在某一次拍地现场，一位企业代表很绝望地告诉记者："现在地价每亩动辄四五百万元，中小房地产企业实力根本达不到，地价太高，中小房地产企业将会面临死掉的危险。"而记者调查时发现，中小房地产企业普遍能接受的地价仅仅在每亩200万元上下。
4 H8 M% s2 Z- c7 W! c, ^2 h; R( [　　2007年6月，郑州市政府出台了《进一步规范城中村改造的若干规定》｛郑政文〔2007〕103号文｝，其中明文规定，今后城中村改造将变协议出让土地为"招拍挂"获取土地。6 b. r! C/ Z# s. q" v. E
　　河南省社会科学院副院长刘道兴指出，政府虽然建立了一种市场经济下的阳光操作机制，对城中村改造防止腐败和暗箱操作有着积极意义，但城中村改造拿地的成本将会进一步加大，总的改造成本也会随之增加。5 U& i* J; n( I) ?: M! t: q
　　对此有关专家预言，中小房地产企业不仅不具备资金实力，同时开发经验也不足，今后的城中村改造还是实力企业的天堂。
/ i2 e. ]0 l/ B0 q. s9 B( K　　另外，"招拍挂"抬高了企业拿地成本的方面还表现在高额的土地保证金上，这一点往往容易被人们所忽视。在2007博鳌房地产论坛上，地产大佬任志强面对媒体大倒苦水："2006年我参与投标20多次一次未中，直接损失了20多亿元。"大型企业都会觉得拿地成本较高，在"招拍挂"拿地和城中村改造动辄数亿元的土地保证金都会难免让中小房地产企业"消化不良"。
: w% |5 l) l2 A) N9 \0 e* {/ y　　李晓峰认为，郑州目前有大大小小四百家房地产企业，而每年通过"招拍挂"上市的土地却十分有限，中小房地产企业根本无力与实力企业相抗衡，随着土地进一步稀缺，郑州市场将会出现规模较大的地产寡头，一些中小房地产企业由于无地可拿，将会逐渐淡出房地产开发市场。+ u9 V1 J& m+ e& f, `8 H
　　【发展短板】思路决定中小房企命运
! b- f  P, \- f4 r0 i　　在房地产市场的蓬勃发展中，除了宏观政策不可左右，生存空间逐渐萎缩，以及拿地成本逐年走高等不可撼动的客观因素外，中小房地产企业显露出融资渠道单一、人才培养不成体系、战略思路不明朗等制约企业发展的"短板效应"。
4 Z* a* r; ~& k% C! Z3 ~　　房地产行业是需要金融资本大力支持的行业，但如今的中小房地产企业利用金融资本的能力还十分有限。
) V( \; k7 j( t0 M　　郑州市商业银行小企业信贷部副总经理陈中基告诉记者，目前就郑州房地产企业实力而言，上市门槛非常高，房地产行业需要资金流不连续，呈周期性的大进大出，上市前三年连续赢利这一条要求就会限制很多公司。而企业债券融资理论可行，但受债券发行主体、融资项目和利率等方面的限制，目前发展缓慢。
+ `& @1 o! |! A" x- i& G: ?- v　　而信托一般仅有4％~5％的年息，远低于现今基金和股票的利润，购买方还需要承担高投入的风险，因此也并不太适用于郑州市场。
3 g% K& Z! X3 J: f7 X5 U( T　　如果说融资是中小房地产企业的致命伤，那么人才的储备与培养则是中小房地产企业得以发展的软肋。房地产行业高速运转需要团结高效的团队支撑，大企业提倡员工终身制，形成了一整套的人才吸纳和培养体系。
  p  q$ ?) o, s0 m! w% Y5 c5 S　　但大多数郑州中小房地产企业远不能做到如此，没有良好的人才培养体系，不利于形成企业凝聚力，势必造成人才的流失。
, R/ A* j1 R& h; M9 r　　面对市场的转型，中小房地产企业发展战略思路能否及时做出调整至关重要。是另辟蹊径还是墨守成规往往决定着企业的命运。+ |" \4 K" H  q- ?# r& M. ^
　　郑州市场上也不乏成功转型的案例，河南建业集团进军18市地，鑫苑迅速复制成功样本，积极探索省外战略，居易国际将城市远郊休闲大盘作为主攻方向，走差异化发展之路，形成了独特的核心竞争力。但更多的中小房地产企业还是躺在"功劳簿"上睡大觉，一味眷恋着过去做着"前朝遗梦"，习惯了"照葫芦画瓢"，"一锤子买卖"式的开发模式。% W6 N' Y3 G+ s4 N1 p# R. u
　　河南新田置业有限公司总经理丁盟说，思路决定着出路，中小房地产企业要善于发现市场存在的空白点，抓住市场中的下一个发展机遇，抢先一步进入短暂的市场空间，这种对政策和市场的前瞻性把握非常关键。