中国绿色人居地产峰会中国绿色地产万里行

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1楼大中小发表于 2007-10-30 10:27 AM 只看该作者

中国绿色人居地产峰会中国绿色地产万里行

2007年10月22日09:25 焦点杭州房地产网
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　　主持人：尊敬的各位领导，各位嘉宾，各位媒体朋友，大家上午好！ ( X4 a' ?# A% z, v
　　我是今天的会议的主持人钟彬，首先我代表我们全国工商联房地产商会、浙江金都房产集团对大家的到来表示热烈的欢迎。
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　　首先我介绍一下，全国工商联房地产商会自成立以来就致力于科技住宅的研发及品牌推广，自去年以来启动了中国绿色地产万里行，我们每到一个城市，都搭建一个综合的对话交流平台，更好的推动当地的绿色地产的发展。今天我们中国绿色地产万里行来到浙江，来到中国最美城市之一杭州，在这里举行中国绿色人居地产峰会的活动，今天的活动我们得到了金都房产集团、浙商银行的支持，除此之外还得到了全国房地产设计联盟、精锐（中国）不动产研究院。再次我对他们表示衷心的感谢。 0 [( W. |5 [; l% I& H4 e

　　今天到场的嘉宾有： 6 n( `9 e* O; w5 r; N& p
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　　他们是全国工商联房地产商会聂梅生教授 ( e. s" g) n( y! h( s% x& `! F
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　　浙江省建设厅副厅长谈月明先生 3 C5 P, {! C( K/ x) O

　　金都房产集团董事长沈勇明先生

　　浙江金都房产集团总裁吴忠泉先生
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　　精锐不动产院院长张雪舟先生
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　　由于时间的关系，不再做一一的介绍，让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。 % Q3 F% ]( l& e2 _) A" e. [
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　　接下来有请浙江省建设厅副厅长谈月明为大会致辞。
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　　谈月明：各位领导，各位来宾，同志们，大家上午好！在这个金秋十月，在热烈庆祝中共十七大结束的日子里，我们在美丽的杭州迎来了中国绿色人居地产峰会浙江之行活动，借此机会我谨代表浙江省建设厅预祝本次活动取得圆满成功，并对各位领导和朋友对长期以来关注浙江的支持，表示衷心的感谢。

　　为了真正有效的促进浙江的房地产发展，浙江省建设厅认真贯彻党中央的精神，按照省委省政府的要求，大力推进建筑节能和绿色人。前三天我们刚刚举办了浙江省第14届房地产博览会，在本次博览会上提出了“和谐浙江，诚信房产”的主题，今天以绿色人居为主题的峰会，与“和谐浙江，诚信房产”是完全一致的，我们相信通过今天的讨论和交流，对推动浙江的绿色人居具有十分重要的意义。
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　　长期以来浙江的房地产迅速发展，很大程度依赖于节能的消耗来实现的，因为今年来我省生态和资源的压力日趋严重，节能降耗和节能减排成为2007年省委省政府向社会作出的验收承诺和要求。不但是07年，而且是今后也必须这样做。建筑节能和绿色建筑作为节能降耗的重要内容得到了省政府的重要支持，除了今年我们提出的目标以外，最近省政府提出了浙江省建筑节能管理办法，这样我们浙江省的节能减排工作有了法律的依据。这充分体现了浙江省对节能减排的高度重视。
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　　此次为了引导不同此外的建筑节能，浙江省还非常重视绿色建筑对节能的发展，我们厅分别于06和07年先后出台和浙江省绿色建筑标准，同时我们还积极培育如盛世钱塘、金都华府等一批房地产项目，作为浙江省的绿色建筑示范项目，引起和社会较好的反响。 , n5 L6 u& ~7 R' ]5 k9 e1 X: q% }
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　　在这里我特别肯定的是，像我们金都房产等一批在建筑节能绿色人居方面，他们认识早，启动快，工作主动，成效明显，我们相信随着大家的共同努力，会有更多的绿色建筑在浙江省产生，这将带动浙江省住宅产业可持续发展更上一个台阶。今年年底，我们在下个月召开全能的建筑节能绿色人居现场交流会，我们要推出一批绿色建筑节能的示范项目，表彰一批先进集体和个人，找出一些新的亮点工程。 / x! v0 _  O: t
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　　最后，对全国工商联房地产商会和金都房产集团积极筹备此次会议表示热烈，预祝本次会议取得圆满成功。 0 S: M  C9 W3 n6 K8 z+ C  {) J
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　　谢谢大家！ ) {2 [4 g3 C$ t: P$ Y9 N
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  主持人：谢谢谈厅长。接下来有请杭州市人大副主任项勤为大会致辞。大家欢迎！ 9 r# F4 k2 v* R" j7 P: x1 K

　　项勤：尊敬的各位来宾，上午好！今天中国绿色人居地产峰会、中国绿色地产万里行浙江之行为在这里举行，在这里我对大家的光临表示热烈的欢迎。 : Y, w1 J) w6 ~* D4 r/ J3 h3 C

　　过去的几十年，中国的人居环境，包括杭州的人居环境正在发生及其巨大的变化，从解决最初的人有一个基本的栖息之地，到逐步追求表示小康的生活环境，到追求比较健康的环保的居住环境，发生了很大的变化。杭州提出把自己的城市打造成一个生活品质之城，在这个生活品质当中，我觉得居住的品质是及其重要的部分。从这个意义上说，杭州的人居环境发生的变化虽然很大，但是和今天活动的主题相比，路还很远。现代人居的变化，不仅是人对自然的要求和索取，有一个好的居住环境，这都是人对自然的要求和索取，可能会变得人对自然的尊重，人对他人的尊重，我觉得绿色建筑应该反映的就是这样一种驴年。 3 p: r# H/ l; `4 P. ^2 a
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　　应该说全国工商联房地产商会和金都房产集团今天在这里举办这样一个论坛，我觉得非常有意义，这对人们思想的碰撞，人们居住的理念认识有非常有帮助的。现在表面上看，杭州也好，全国也好，虽然是技术问题，或者技术合成的问题，技术材料没有很好的整合在建筑当中，但是我觉得背后还是价值观的问题。在过去的几百年，人类的发展目标是挑战自然、征服自然的话，那么未来几百年，人类的技术发展就是和自然讲和，和自然和平共处，那么这种技术的应用和研发集成就非常的重要。而这些的研发、集成对象建立在人们对自身和地球发展的认识上。最近气侯的变化使得人们在这个问题的共识越来越强烈。

　　所有这些工作都离不开推动者—企业，金都房产集团是杭州一个比较优秀的企业，十多年来成功的开发了一些优秀的楼盘，这个当中节既有国家绿色节能的小区，也有3A的小区等等，去年被评为全国建筑节能先进集体。我觉得一个企业发展很好，一定要跟上世界发展的潮流，金都房产集团目前在做的绿色方面的工作，我觉得体现了这样一个世界发展的潮流。 / X' X6 d; P4 K! l  P/ W; o+ D

　　正式由于有这样的一些企业，杭州的绿色建筑工作在不断的推动，但我觉得总体上还不够，杭州市的人大也好，各级政府也好，未来几年也会在这方面给予更多的关注。
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　　这次论坛的讨论的是这样一些问题，我希望各位专家都能够在各自的领域当中带来更多的理念和技术。 : G6 B% n5 b* H+ e# g. K6 c
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　　预祝本次会议取得圆满成功，谢谢大家！
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　　主持人：谢谢项主任。下面有请全国工商联房地产商会、精锐不动产研究院院长张雪舟先生致辞。 # d7 f8 G- C/ S( c" Z1 ]! o! e! c
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　　张雪舟：各位来宾，大家上午好！欢迎大家参加这次中国绿色人居地产峰会、中国绿色地产万里行浙江之行的活动。
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　　全国工商联房地产商会自从01年成立以来致力于推动绿色建筑、绿色住宅在中国的发展，依据这种标准，我们从02年开始，在全国各地，通过商会的市场化的力量推动全国绿色示范工程的工作，截止到目前为止，我们在全国推动了32个绿色建筑项目，并依托此示范项目，我们先后在十多个城市举行了绿色地产万里行的活动。
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　　这次活动能够回到杭州我们非常的高兴，这是第二次举行绿色生态地产万里行活动，同时浙江地区也是我们做活动最多的地区，已经有五六个项目进行了绿色生态项目的认证，其中金都房产集团的富春山居是我们02年全国第一批进入绿色示范项目的作品。 % v7 U* K0 M0 X/ k/ }

　　本次大会一个非常大的亮点，因为绿色建筑不仅是产品的问题，还是一个价值观的问题，所以我们这次把绿色地产技术问题和目前房地产创新问题结合起来，把房地产和房地产有机的结合起来，希望通过本次论坛，能够推动全国绿色地产的发展。
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　　最后预祝本次论坛活动取得圆满成功。 , f5 X  y! F, q; P) Y

　　谢谢大家！ # y! [& G) v$ f9 r& o5 q
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　　主持人：接下来我们要进行的三个重要的仪式。 2 W' T' E5 ?' W+ t$ }. g1 V

　　在仪式之前我先给大家介绍一个优秀的企业，我想在座的朋友都知道，金都房产集团是全国知名的品牌房地产企业，用专业构筑品质生活，集团在推动绿色地产方面更是取得了卓越的成果。在今年召开的住协会议上，金都集团获金都获绿色建筑奖企业贡献奖，金都的城市芯宇项目获得我们的示范项目奖，这是我们中国的骄傲，也是浙江的骄傲。

　　下面我们就有请全国工商联房地产商会聂梅生为金都集团颁奖。有请金都房产集团总裁吴忠泉先生。

　　（颁奖仪式）

　　下面我们进行中国绿色地产万里行·浙江之行授旗仪式。 4 |6 ?8 s: P) A: j; H
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　　（授旗仪式） 5 h: n. y1 t7 U

　　主持人：请吴总留步，请发表一下你的获奖感言。 ; b2 Q% W7 d- h! _% M+ z
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　　吴忠泉：尊敬的各位领导，各位朋友，非常高兴我们在这里举行中国绿色人居地产峰会，中国绿色地产万里行的峰会，同时非常感谢各位领导、各位朋友十多年以来对我们金都房产集团探索绿色节能的大力支持！对金都房产集团而言，获得这个贡献奖是一件非常荣幸的事，它既对我们过去和将来所要走的探索的绿色建筑之路的肯定，更是为金都将来的发展建立了一个更加厚实有力的支撑平台。 9 i3 ]* W( B4 h4 p6 s' o; r

　　作为房地产的从业人员来说，我们在追求规模的扩张、数量的增加、效益的提高的同时，不得不研究我们这个产业今后的结构的调整，产业结构的提升，消费模式的倡导，以及为社会做贡献的同时尽最大的努力节约能源，积极倡导环保的绿色建筑，为我们这个行业健康发展作出我们的探索，为企业的发展奠定一个扎实的良性循环的发展基础。
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　　再次感谢各位领导，各位专家，谢谢大家！

　　主持人：接下来我们进行揭牌仪式，首先有请谈月明先生为我们宣布浙江金都绿色建筑科技研究院成立。 0 ]* Q9 }* m/ @4 S. R; D
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　　谈月明：下面我宣布，浙江金都绿色建筑科技研究院有限公司正式成立！
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　　（浙江金都绿色建筑科技研究院成立揭牌仪式）
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　　下面我们有请浙江金都绿色科技研究院副院长阮国海先生简单介绍一下研究院的情况。大家欢迎。 ' l5 j# j1 ?; s& O2 G" t" L

　　阮国海：各位领导，各位来宾，上午好！金都房产集团自成立之初在十多年的开发中，金都集团结合国家的发展和协会的要求，积极推动绿色建筑的发展，在绿色建筑和住宅科技应用方面，走在了行业的前面。 . c' v; p5 V8 U$ E5 I8 B, D
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　　为了将绿色建筑的研究落入实处，金都房产集团自成立以来就不断加大对绿色建筑的研究和实际运用，通过这些年的工作，金都房产集团相继制订了绿色建筑的实施办法，应用了大量的绿色建筑科技技术，取得了可喜的成绩。 $ V" G: Z  z5 S. B

　　金都房产为了进一步提升科技引领人居这一理念，开发更好的产品，为了继续大力推进绿色科技和住宅技术，成立了浙江金都绿色建筑科技研究院，我们将通过加强与国内外绿色建筑研究机构、大专院校、设计单位的合作，同时结合公司多年开发的实践，加强对绿色建筑的应该，建立一套适合金都的绿色建筑标准，并在不同的地域、不同的产品来源都有一套的系统的标准，从而提升公司产品在市场上的竞争力。同时对绿色建筑的发展方向做出研究，通过与国内外学者的交流，通过整个绿色建筑事业的发展，为社会、为杭州和中国住宅科技的进步贡献自己的力量。
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　　谢谢大家！ % F: Q$ Z7 h% k

　　主持人：随着浙江金都绿色建筑科技研究院的成立，我们相信金都在绿色地产的研发上又会更进一步。接下来我们有请全国工商联房地产商会聂梅生先生为大家演讲！大家欢迎！
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　　聂梅生：各位来宾，各位领导，我非常高兴参加今天的中国绿色人居地产峰会、中国绿色地产万里行活动。我想在这里，我很愿意和大家讨论一下当前的几个问题。因为今天的问题一块是节能省地，还有一个和金融的合作问题。我简单和大家交流一下。
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　　现在中国的房地产处于发展的时期，首先要说的一个房地产资源的制约，还有一个在发展过程当中的一个两难的问题，还有一个在房地产的方面的比如房价的问题，第四个楼市、股市和汇市之间的挥动等等。由于时间的关系，我主要的在第一和第四缓解进行切入。

　　这里不得不谈到，经过连续四年的宏观调控以后，最近的政策走向，大家可能认为有以下五件事情后调控政策要出台，一个是住房的政策，一个是房地产金融政策，土地政策是大家最为关心，税收政策也是大家急切想知道物业税的有关问题，还有一些绿色节能地产的鼓励支撑。这样的一些政策正在陆续的出台，可能这里面大家认为力度比较大的还是金融政策、土地政策会不会还有一些新的精神。
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　　由于时间的关系，我把土地和税收简单的带一下，其实在土地当中有稳定土地供应量，平抑地价，怎么样使这个稳定下来，都是大家比较关心，实际上就是中国的土地当中同地同权进行发展等等问题，还有小产权的问题，这是土地问题的很大的走向。也就是说我们中国的富裕必须农民富裕，农民怎么富裕，关键问题解决二元化，还是土地的问题，地权的问题，这是有变数的，当然对于城市地价的高涨，也还是有一些原因的。
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　　第二个是税收，现在的税收是开发缓解的税收已经比较明确了，持有的税收比如物业税，流通环节也已经出来了，那么是不是中国的房地产就是一股脑的加税，有没有减税呢？其实有的，绿色建筑当中就是有减税的，我不知道金都申请了没有，我们有一些企业就是申请了新能源这一块。这就是属于减税方面的。 * q, O& H( A1 l, e5 n8 f! x
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　　下面将会有关于信托基金的介绍，我简单的介绍一下，因为现在的房地产企业，最近绿色地产都有问题，因为你房地产的主要问题是银根和地根，地根的问题我多讲，但是银根的问题绝对是一个制约的问题。我认为房价上升只是一个表象，它是一个结果，不是原因，流动性过剩是当前上涨的主要原因，所以房价的问题，一天到晚说是降不下来的，只有从根本上解决才有可能平抑下来的。

　　说起流动性的问题，最近我觉得也不要老是说银行方面，实际上流动性过剩有内外的原因，就是钱突然多起来了，中国现在进入中等收入国家，这是国家统计局已经在说的这个事。但是中国的经济系数，贫富差距太大了。那么中等收入家庭是1亿人，也就是大概在每一户，是在户均收入在五万多和六万之间就是中等收入之间，我想在座的各位也都是的，但是这些都只是7%，而且都集中在大城市，就是说我们进入中等收入国家，这部分人都集中在城市，也就是更多的人实际上还在农村，还是处在非常贫困的阶段。 $ k7 q: m; Y* u

　　如果说GDP达到3500美元以后，就会面临资本市场的开放，所以中国的压力很大，因为你现在已经到了这个阶段，我想这些事情在十七大以后会越来越明确，必须要开放国内资本，这是没有办法扭转的，已经进入了这一阶段。

　　第二我们看一下我们进入流动性过剩的外部原因。我们面对强大的美国的冲击，外汇储备快速的增长，我们前九个月中国的外汇已经远远的超过了日本等国家。现在我们看一下中国的加息，加了0.25，那么美国马上就降息了，这些就加大了息差，变成0.77，这样在导致大家在楼市和股市当中套利，这也是没有办法的事情了，你导不住的，因为你的股票市场已经全部开放。
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　　从这方面可以看出来，就是我们升它们降，也就是美国在输出它们的流动性，也就是他们向我们输出流动性，也就是像我们输出通货膨胀，如果这两个同时输出，换回到美国的是中国的财富，因为很多的都是美元作为结算的，这和我们国内有关系。目前的全球性的流动性，现在石油也在涨价，它会继续冲击中国的经济和金融。
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　　所以现在的房地产局面和这个有关系的。我们的内部环境方面，我们面临资产价格猛增，都知道楼市、股市关联互动，都在往上走，这一轮的楼价上升有它的供需关系，但是这个需求当中，有一部分是不能否认的，就是有一些刚才讲的输入型的流通性，这带动了国内的恐慌性，楼市也是一样，也是带动了一些恐慌性投资，现在就是处在这样一个储蓄大搬家的快速过程当中，因为在投资渠道当中，我们没有更多的选择，没有更多的金融产品，所以这些投资性，这些流通性就是在楼市和股市之间窜动。 # W' |+ G# B0 E2 p& g' k
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　　同时我们现在不能说是通货膨胀，但是有这个迹象，所以我们原来一直说持续多年的高增长低通胀能不能还继续，也是在制订当中。如果央行解决，银行也是全世界最努力的了，先后有调整准备金率、加息五次等的措施，成立了国家投资公司，但是出台的每一招都是双刃剑，都不是单向，你锁定了银行的贷款，对房地产的影响很大，但是银行哪里赚钱呢？提高人民币的汇率以后，对我们的出口，对就业都出现一系列的问题，关于国家投资的问题出来，能不能解决中国的1万4千亿的外汇储备。 3 s' X, Y7 x& |; `& O' G( y

　　这里我想说一下，这里的绿色（图）可以说成这次反复出台的宏观调控的作用，就是银根和地根，这两个和调控的重点，还有浅蓝色是调控的对象（图），我们的房地产企业、开发商。这次每一次政策的出台都是把政策收紧，对开发商的这一块收紧的政策，收紧以后会出现两个问题，一个是开发商从银行拿到钱，必须到其他地方去融资，现在直接拿到钱的没有，所以只好通过上市来拿钱。所以在宏观调控以后，开发商的上市是一个非常积极的做法，这样通过股市获得资金，然后再投到楼市当中去，这条路走的很通常，原来的一些企业的市盈率大大的增加，通过这一条线弥银行的政策收紧。接下来对购房者的影响，本来是买房，现在钱不够了，所以去股市炒，炒够了以后，这部分钱就会在楼市和股市之间窜动。如果外资进入了以后，有一些在股市流动，还有一些和开发商合作，进入楼市，所以从外资来讲，它是通达，它的金融工具直接进入到中国方面的主要渠道。也就是说，银行收紧以后，给上市、给外资留下了巨大的操作空间，所以现在的整个房地产投资的系数不断的减少，银行收紧以后并不能解决房地产投资下降的问题，因为其他的情况被放大。 ( x! W; ^! ~- i% A5 M! f

　　我特别要讲一下土地的问题，它是这次调控的对象，是收紧地根，其实现在收紧和地根以后，为什么土地价格猛涨，而且开发商的土地储备猛增，并没有减少也是增加，那就是说开发商通过上市公司把土地放到了股市上面，原来的渠道是不通的，现在房地产的上市是非常活跃的，圈定的土地在股市当中被放大，放大以后再回到开发商这里，然后又回到楼市了。所以土地这一块，在当前的情况下，已经变成金融市场当中的一个工具和砝码。   A( v0 j% F; J& g  o& A* l( {
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　　所以目前银根和地根调控的结果，使更多的资金介入楼市，所以房地产的怪圈，大家都说调了半天都没有下来。由于今年的股市，从国家来讲非常支持让中国人民享受中国经济发展的收益，所以股市现在非常的红火。房地产上市公司的市盈率达到100%到300%，所以它的土地的资源和持有的地产，在股市当中被巨大的放大，放大以后再回来，所以股市在这里是一个放大器，而外资就是一个推动器。但是我觉得既然是一个全球性的金融，这里面是需要金融，而不能把责任全部推到外资那边去，外资推动了全球化的金融系统，因为它的系统比较的完善，它有系统性的优势，它们推动的力度就比我们推动的大得多。所以现在关键的问题就是把我们的金融工具赶快的充实起来，它可以像并购中国的一些优良的物业，我们就没有资金和他们竞争，我们有一批资金曾经和外资竞争的，和他们争过吗？好象目前还没有的，就是我们在房地产当中缺乏金融工具。 1 W! b1 Z9 _. d0 O4 ?
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　　土地现在的事情我最近考虑的比较多，现在土地这个事已经成为我们硬通货，而且这个是保值增值的，就像我说的，土地进入了股市，进入了放大器，所以成为一个硬通货，而这个管理体系又是极端的和非常开放的，因为现在我们这个土地的关系仍然是地方政府的收益，是继续外的财政收入，根本没有进入到财政系统当中。所以这个事情怎么能够解决土地现在飞涨的问题，我觉得隔了好几层，解决不了。所以说，土地现在成为精明的房地产商的硬通货，而这个在股市当中得到了放大。这就是大家现在为什么要做的，就是要上市，不上市就会吃亏。当然这是地产商之间的竞争也就不公平。
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　　下面我提一下关于今天下午李总要讲的金融基金这里面我说一下，为什么这个投资基金非常重要。这个在发达国家当中占有的份额是相当大，在美国全国的存量当中，房地产的财富占了40%以上的份额，我们现在远远没有大，如果按照发达国家的水平，大家还要买房，才能使房地产的存量逐步上升。再看一下以银行为代表的只占25%的股，而我们占有75%，大概就是这样的比例。这里面人寿保险公司、投资基金直接构成了投资的主要渠道，在这个75%当中，基金类的融资在全部房地产资本形成当中高达15%到20%，而我们的信托还不到1%。 6 t# t5 a/ Y6 n) C& C& q
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　　再看我们的低收入这一部分，其实美国是用基金来启动的，美国在86年出了一套低收入返税政策，相当于我们这次的24号文，所以我觉得现在有些地方的廉租房中低收入也是不够，所以要从资本商场解决一部分。所以美国现在有很大的一部分就是基金来解决的。我们来看一下全世界的情况。最近2005年创立的44个基金和中国有关系，成功有300亿美金，现在全世界现在都有这么大的基金，那么我们为什么不能突破一下，我们不说44个，我们难道不能吗？所以我觉得这对中国来讲，这是一个条件。 8 i4 C1 e/ r$ g% `  J

　　如果我们按照原来的那种模式，还是没有办法应对的，所以危险就等于危险加机遇，生意就是不断的生出新意，所以创新是非常重要的，所以要抓紧新时期的新机遇。作为商会来讲，我们就先做一个事业，因为我们有精锐不动产研究院，这是在今年正式成立的，那么我们既然说在金融方面怎么样，在能源方面怎么样，那么现在就启动一个虚拟的品牌，就是精锐绿色家园，这是一个虚拟的系统，它表示优秀的、精锐的高品质的这样一个绿色的家园品牌。我们整合了四个方面的优势来支持这样一个品牌，是不是一种新形势下的新情况。
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　　首先我们争取国家政策的支持、产业政策的支持、土地政策的支持及实验区政策的支持。比如现在的二元结构中的城乡一体化的情况，现在在广东、四川、重庆等已经在做城乡一体化的事，这里有很多的政策出台。比如说关于土地入股等等的问题。我们把这些政策的优势，包括对节能、环保的政策性的支持，整合到一起，支持这样一个绿色建筑。

　　第二个就是金融支持。这是非常重要的，就是说实际上任何一个新的技术，新的产业，你不能在资本市场融资，这是发展不起来的。比如最明显的就是网络经济，曾经拉出一轮泡沫的经济，现在高科技这一块在资本市场上获得资金的例子。所以我们都是要做绿色地产，争取政策的支持。现在很多的政策性的资金就是支持节能减排，绿色能源，所以我们要尽量的争取。还有我们有一个公益的基金会，这是公益型的基金。
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　　除了得到金融的支持，还有品牌的支持，就像今天这样一个会议论坛，我们要把一些很好的品牌支持和我们的精锐奖项，来支持我们的绿色建筑项目，像这次金都房产集团就获得了国际住协的奖项，我们把提升绿色地产的品牌来进行集中的支持。如果要在国内获得很高的认可，要走精锐奖等这些渠道。
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　　我们在把技术项、能源方面结合起来，这样是不是把我们的绿色的结构更好的实现。这就是我们商会对这个品牌四个方面的集中。
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　　下面关于基金就不说了，我们有一个精锐住宅科技基金会，它主要是推动住宅进步，推动住宅产业化的提高，它是接受公益性的捐赠。它会支持住宅科技方面的活动，还有精锐科技方面的奖项。现在精锐奖已经出来了，现在正在网络公示，今年的竞争就非常的厉害，现在只入微了70几项，有可能这个白金奖有可能给了2008年奥林匹克运动员村，因为它本来就是科技奥运、绿色奥运，所以做了很多的绿色。看看奥运村做到了这样，我们能不能做到。那么获奖的会有奖金，这个钱就是公益性的基金接受捐赠的的。 * I1 l2 m1 B& R6 W6 b- }8 P
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　　最后关于品牌的资质，我们一共是860万平方米。做完了下来我们做了一个准则，节能大概达到了58.1%，到底增加多少钱，我们大概建筑节能达到50%以上，增加建筑安装成本只有7.7%，并不多。平均节水率达到了21.6%，换句话说在控制建安成本不超过10%的情况下，可以达到绿建的标准。所以现在看起来，绿建增加成本不会影响房价。所以现在看全国是1580，增加10%，也就是150块钱，现在房价的涨幅是150块钱吗？现在就是一千一千的网上涨的，不是一百多的。而且这钱几年以后就会回来的，因为你节能了，而且现在的水费、电费都在涨价的，所以几年以后都可以收回来的。 ' X; p. `- Y, h2 T* i% X

　　现在11月1号开始，国家环保总局认证中心来做中国环境标志生态住宅认证，环保总局的认证也是得到14个国家的认证，它把生态住宅这一块列入标准，从11月1号开始环保局批准的标准就开始实施。它的认证和目前做的不太一样，它在规划认证有一次，建成以后再认证一次，这是两次认证。
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　　国际花园城市奖，杭州应该是清楚，现在也是增加了一个品牌，就是国际花园社区，今年11月份在伦敦，也是联合国环境署任何的，申报单位从2008年开始由商会来申报。 - I- H, w+ Y# F( I/ j; E) c1 w
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　　最后在技术支持方面的，一个我觉得大家注意新的技术来源，现在风能、太阳能等等都是得到国家支持，有政策、资金方面的支持，所以我们为什么不利用这些支持呢？现在其实能源的节能，第一部分还不在围护结构，外墙、外保温等等，重要的是系统，能源系统，比如说火力发电的系统当中，只有35%的电力使用，65%的是放的，如果是热电联产的性质，现在我们的很多小区，像招商地产也是中国绿色地产比较好的，他们就用热电联产，同样是100%的原料进来以后，它只有10%的消耗，这样可以把目前工业、商业、家园的冷暖供电一起解决。这里我们有很多的例子，待会对话的时候都可以介绍的，所以从国际上来讲，也是推热电联产。

　　那么什么样的规模可以做这个？前几天去四川，他们有一些原材料，（图）这是一个马来西亚的稻米磨坊，就是秸秆发电，供热供能，现在这个项目已经发改委发文，这个属于秸秆发电，这个有政策性的优惠，而且进行补助。现在这些政策都太，我们为什么不用？而且现在的方式就是BOT，开发商不用钱，完全可以节省自己的成本。像大型的有美国明尼苏达州的这个，大概有三万千瓦，这个就是比较大的了。他们就是采取BOT的模式合作，然后由物业公司进行收费。 6 \# a3 J& c9 Z# y, @
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　　最后我想举一个例子，就是关于外墙外保温的问题，现在说到了很多不同的看法，尤其是在江南这一带，我不知道杭州是什么样的政策，从长江的上游成都、重庆等等，再到华南就更麻烦了，就是是不是达到一定要用这个隔热本板，我认为不都是这样的，我们的研究院在成立之初就提出来，一定要把建筑节能这一块算清楚。现在来看，80年的标准图还用吗？肯定不用了，现在开发商五花八门的，恨不得把房型做到极致，现在已经不一样了。现在淘汰一些的技术，如果作为基准，节能50%已经没有什么意义。

　　现在讲的节能，就是按照每平米的能耗，我想浙江省一定有一个说法，比如低于20，这个怎么分配，我就让我们的研究院一定要分配好，供热系统、采暖在这个50%当中分配多少，外墙占百分之多少，太阳能地热加百分之多少等等，然后做整个的小区的布局这一块，室内的通风，再遮阳又占百份之多少。这个分配以后，然后外将这一部分占到多少，这就比较的合理。不要一说建筑节能就是外挂板，我觉得这一块要说清楚。像现在美国用的一种技术，这种东西是无害环保的，实际上它是一个很细的颗粒，每一个细颗都是中空的，这样就可以保温了。它可以加到任何一种涂料，比如立邦漆，加到里面以后就可以刷到墙上，刷在内墙就是内保温，刷到外墙就是外保温。下面就是这种节能技术运用的节能对比（图）。这是我们红外观察的一些保温效果，可以看出来这个作用是非常明显的。主题的数据，热流减少32%，增加原有墙体保温的30-50%。反射的效果达到了89%。那么整体的节能效果，美国算了一下，节省了30%的电费，还有一个又供电又供热的，这部分加到一起，就是节省24%。我们也做了一个模拟，我们只做了空调，刷了以后空调的节能20%左右，然后再算一下价钱，一平方米平均增加5块钱，但是还要取决于你的用量等等方面。 # e: }8 c1 L" C' \, Q9 a; O

　　所以这个技术在美国推广以后，在超市里面就可以买到，做到这样的普及程度，而且现在程度完全是美国买，运到中国，所以得到很多中国开发企业的关注，我们现在也是更进一步的和一些机构做这个测试，接下来会出报告，在国内得到建设部的鉴定以后，在全国推广。 5 ]1 @8 N3 r+ X% i2 G
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　　所以我们举这样一个例子，就是在全国绿色建筑平台当中，是需要先进的绿色的技术和整合的，需要技术，需要品牌的支持，需要金融的支持，需要政策的支持，这也是在当前新时期、新观念新模式的情况下，全国工商联房地产商会不动产研究院是我们在中国绿色地产万里行当中给大家提出的一个课题，也是我们商会作为商业的服务型品牌，服务当中提出一个新的服务模式，希望引起大家的关注，我们一起讨论。
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　　谢谢大家！
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　　主持人：谢谢聂会长的精彩演讲。接下来有请建设部政策研究中心副主任王珏林演讲。大家欢迎！
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　　王珏林：大家上午好！非常高兴来到美丽的杭州，参加全国工商联房地产商会举办的绿色人居地产峰会。我觉得这个活动非常有意义。对我们节能环保、循环经济发展，推动下一阶段的工作。
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　　刚才看到金都房产集团得到两个大奖，表示祝贺，另外金都还成立浙江金都绿色建筑科技研究院，也表示祝贺，这说明我们企业更加成熟了，也预示着我们金都会得到更大发展。 1 @2 b3 e! D8 N5 h

　　这次来组委会让我讲一下，他们让我讲绿色地产的作用，所以我在考虑，如果说作用大家都会讲，因为时间发展短，用最短的时间讲几个观点。
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　　我定了一个题目，就是绿色地产国家战略，这是有依据的。一个就是我们的胡总书记、温总理相继提出了要建成节能型住宅建筑，十七大胡总书记又提出要加强能源，解决生态环境保护，增强可持续发展的能力。所以我们绿色人居地产是我们这个国策一个重要的组成部分，也就是我们国家在新时期提出的节能减排的新的发展战略，所以我国就命名为绿色地产国家战略。
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　　下面我主要讲三点，每一个里面又讲三点。

　　第一点讲为什么要把节约资源、能源、保护生态环境作为国家的发展战略。
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　　一个是因为现在国家资源、能源不足，影响国家的经济可持续发展。所以我们国家是一个资源短缺的国家，资源能源的有效利用，是保证我们国家能否实现可持续发展的关键。大家都清楚，我国人口多，资源匮乏，人均拥有量仅为世界平均值，煤炭占二分之一，石油占九分之一，可耕地占三分之一，水资源占四分之一。我国GDP占世界的4%，现在有所提高了，可是我们的铁消耗占世界的40%，石油消耗占世界的25%，我国建筑总量相当于全球建筑总量的40%，而我们的水泥，玻璃消耗相当于50%。所以可以看出，一个是我们的资源少，二是我们的浪费比较大，所以可以说，这些年的发展，在很大的程度上，依赖于损害资源，浪费能源和破坏环境得来的。 6 J; H- E/ t) z# V6 l6 }) q8 S) W* i
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　　第二是我们的建筑横能郭达，造成了很大的浪费，目前既有建筑有大量的建筑面积，在建筑和使用过程中，占到总能耗的30%，建材生活能耗占16.7%，用水占城市用水的47%，使用钢材占全国的钢材量30%，所以建筑节能工作非常的重要。这关系到建设节能型社会的全局问题。

　　第三节能的潜力很大。到2020年我们国家全面实现小康社会，全国需要约300亿平方米的建筑面积，如果这些建筑全部在现有的基础上实现50%的节能目标，每年大约可节省1.6亿吨标准煤，以每平方米25公斤标准煤计算，大约可每年节省5千万吨煤。从现在起，如果我们新建建筑，全部推进新的节能标准，既有建筑进行节能改造，到2020年可节省3.5亿吨标准煤，空调高峰可节省8千万千瓦，相当于3.5个三峡电站满负荷运转，减少电力投资六千亿元。我们看十一五期间当中的七项工作当中，第二个就是加大节能减排工作力度，这是我们的第一方面。

　　第二方面看绿色地产，意义非凡。因为我们住宅，包括居民住宅和商业地产，占整个我们建筑的里面的比例相当大，大概在70%以上，所以我们节能减排的任务，建筑节能的任务能否得到落实，关键在于我们，就是我们的绿色地产的推进情况。现在我们说的绿色地产、宜居小区建设能力达到，一个是建筑的本身方面，要达到标准。一个城市要想建成现代化的城市，宜居城市，如果不按我们节能的标准，不按绿色的要求，就很难达到，一个城市，除了基础设施以外，主要由建筑和人组成，所以这也是要求。 ' p0 P6 k0 A* h0 J0 G

　　第三方面，收入提高了，现在大家的生活标准要求也高了，我们要为大家提供更舒适的生活环境。 ( L5 ]* h) Y" K6 `
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　　最后一点，如果要做好这方面的工作，要做好三点，一是要有评估标准。刚才聂会长谈了很多，其实都涉及到标准的问题，怎样评定它是不是绿色建筑，绿色小区或者宜居城市，得有多个标准做支撑，做评价。所以一些发达国家，在上个世纪90年代已经制订了标准，比如英国、美国。所以它们考虑的，包括生活、交通、休闲、管理、文化、娱乐公共服务等方面的内容。所以我们国家，包括建设部也在研究制订标准，所以没有标准怎么检查。所以必须要有标准，而且是实事求是的标准和全面的评估标准。
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　　第二是要监管措施。从我们建筑本身来讲，应当讲，一个是立项审批中，所以要对工程项目的可行性研究报告，或者设计任务书进行节能论证和评估，审查建筑能源利用和节约的内容。第二方面在设计文件审查中，对施工图建筑文件进行抽查，发现不符合建筑节能规范的，不能颁发施工许可证。第三对材料设备产品的市场准入进行监管。符合国家节能的建设规范。所以没有申请评估，或者评估没有通过，就不能作为节能技术、供给设备、材料等产品使用，把住材料观点。第四是建筑节能验收制度，加强建筑节能有关规定、设计标准的验收，加强在建筑过程中施工方案情况进行情况，对违法违规情况及时进行查处。建筑节能管理机构，要加强建筑节能核查等等工作。第五项就推进建筑能效标识制度。还有就是实施房屋销售节能明示制度，必须把你的节能向我们的消费者进行公布。
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　　我们要有更大的措施，才能保证我们节能工作的推进和落实。最后，我们还需要激励的政策。刚才聂会长也谈了很多，发改委的关于我们的发电的问题等等，都有相关的鼓励政策。 2 N, u  t' R5 u. z, g. i
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　　所以在这方面，要探索政府引导和市场机制推动相结合的方法，研究制订经济和技术、政策，研究对新建建筑推广和既有节能改造给予适当的税收优惠政策，对示范项目给予贴息优惠政策，促进节能省地工作，研究推进水价和促进解决用水，还有就是供热体制改革等方面。政府对于这方面也在研究一些东西，也是鼓励大家参与进来。 3 l& S. W: M8 P) p4 d

　　时间的关系，简单的谈一些自己的想法。谢谢大家！
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　　主持人：谢谢王主任。今天我们的主题里面一个是绿色，还有一个是金融。现在我把我们的金融专家给大家介绍一下，一个是我们的联华信托总裁李晓东先生、浙商银行房地产部总经理史建明先生，德意志银行香港分行副总裁杨良姗。接下来我们有请第三位演讲嘉宾金都房产集团总裁吴忠泉，他演讲的主题是节能住宅、科技住宅的创新。
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　　吴忠泉：大家好，非常高兴全国工商联房地产商会把中国绿色地产万里行放到杭州举办，今天我们举办了很多的专家，和金融界、新闻界的朋友，借这个机会给大家汇报一下我们金都对于下一步绿色建筑、科技节能方面的探索和实践的一些思想。 6 j" c' @. Q2 Y  w  X/ S, z/ c

　　大家知道，房地产作为一个社会关注，百姓关注的行业，我们在整个产业链中有很多的热门话题，比如说提高改善资本运作的结构，就是扩大融资平台，要钱。要钱做什么，就是增加土地的供应量和储备量，接下来造房子，有更多的实力，更多的规模建设房子。建了房子干什么？卖给消费者。但是这么一个循环连当中，在循环链的发展过程当中，提升的企业的规模、品牌和品质，其中有一个就是造什么样的房子？房子造好了卖给谁？昨天聂会长到了杭州以后，我收到一个短信，就是杭州的一个老朋友发给我的，要我推荐一个尽量简单一些，环保一些的。这就回答了一个问题，今后你造什么样的房子，卖给谁，谁需要。所以最近十多年来，金都一直探索绿色节能，并不仅仅是提高企业的特性，提高一个企业的品牌和知名度，而是为了提高一个可持续的发展，可持续就是提供消费者认可的，你的产品有人买的。这是可持续发展，所以回答这样一个问题，就是金都为什么要打造绿色建筑。别人在忙于上市、圈地的时候，你还再绿色建筑人居论坛，就是要回答这个问题，今后的发展就是你融资、圈地，最后打造的产品，老百姓喜欢不喜欢，老百姓喜欢什么样的房子，这是第一个问题。 5 P; A5 S4 w9 i3 U

　　第二个，这几年我们倡导绿色建筑，科技节能，也是在一步一步的探索和实践过程，我们是个实践者，又是个产品的供应者，所以简要回顾金都房产系列的一些发展历程。我们打造每一个产品的理念，需要进一步的探索、总结提炼和提升。所以我们非常的高兴，在建设部专家和省市建设厅，特别是科研机构和设计单位的支持下，我们无论在金都杭城、金都汉宫，金都雅苑、金都富春山居、金都华庭等一系列的项目中，全部系统化的研究了绿色建筑和科技节能在项目中的应用，有得也有体会，更感觉到差距的所在。
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　　第三个方面，我们在前面总结金都华庭、金都汉宫的基础上，提出进一步打造绿色建筑，其目的更进一步的提升增强企业的开发建设的专业化程度，今后不管你拥有多少量的资金，不管拥有多少量的土地储备，关键还是要把这些土地转化为产品，那么产品的打造，专业化的程度，尤其显得重要。

　　在专业化的打造过程中，通过绿色建筑，科技节能，全面提升住宅产品的性能和舒适度，第三个方面，通过绿色建筑，科技节能的打造，全面提升的品牌，在全面的市场过程中，全面贯彻国家提倡的绿色环保的概念。 ' M8 u/ Q5 I0 P7 d  K( T

　　我们希望在以后的产品中，在绿色环保、科技住宅当中有更进一步的探索。

　　第四方面，向大家简要的汇报一下，我们刚刚完成初步设计的城市芯宇的项目。我们把这个项目作为新的发展时期的标志性项目，通过科学的规模，因为金都城市芯宇，位于杭州市中心，是原来的高教园区，在最繁华的文一路，就是在规划设计的时候，我们提出一个整体的市场理念定位，就是从学校的搬迁，在有110年的既有底蕴文化的地上，如何打造一个让人能够体现一个城市的精神，体现一个认得思想高度，以及产业高度的产生。所以我们希望不要走学校搬迁了，如果你建的房子没有杭州市的开放、大气、精致的内涵的话，老百姓会很希望，就是很好的一块地没有体现一个城市的开放地的话，就会失望的。如果买了以后，住宅的品质、住宅的性能没有得到提升，那么就会绝望。就是从失落走向失望，走失望走向绝望。
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　　背负这么一个任务来规划金都城市芯宇这个项目的建设，所以我们与众多的科研机构进行了合作探索，最后选用了刚才这样一个方案，从住宅的内在的文化，体现我们这个土地的文脉，从住宅的科技节能绿色理念来打造住宅的品质，从而提高住宅的舒适度和产品的度。 : V+ \; O$ A# _; a6 }; T4 L9 @
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　　所以我们在这个项目中，主要是做了18项系统。第一个系统就是外墙外保温的干挂系统。因为住宅的节能，住宅的全寿命，外墙是至关重要的部分。第二个方面采用了门窗系统化的研究，无论是节能、隔音来说，门窗工程是单体工程当中的重要环节。第三个方面是在忽视中央空调系统方面，把所有的住宅一体化的实现了户式中央空调系统，并进行完全的实施。第四个方面实施设备热水24小时系统，是满足人的生活需要保证的同时，通过集中式的24小时的系统化管理和供应，来尽最大努力的节约能源。第五方面是生态环境的设计系统，包括雨水收集，户外运动场地的设计，防噪音系统在门窗工程、在房间的分户系统中全部实施防噪音的系统。在卫生间设计过程中，100%的进行了后排水的系统，降低卫生间给住户带来的噪音，使得卫生间的平面布置更加的灵活，利用的空间更加简洁、美观。在整个项目中实施了单颜色的中央协程系统，每户为单元设计一台主机，在地下设置主机的管理系统。这是我们环保当中非常重视的节水系统，因为整个工程的建筑面积非常大，所以我们把这个实现环保的一个载体。在地下出库当中引入了太阳光引入系统，既使得业主回家有一个亮丽的感觉，又能够使得整个系统在使用过程中节约能源，节约电，你汽车开到那里灯亮到哪里。（图）这是我们的一个垃圾处理系统，希望能够在整个小区中实现环保的理念，积极引导垃圾分类处理，积极回收可利用能源和资源。这是一个智能化系统，在智能化的安防、安保等方面做进一步的探索，从安全保障到优化服务，便于生活、保障生活四个方面进行系统化的设计和设置。 + I1 O2 w3 L$ s& s1 D" X2 z
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　　这是一个室外的道路系统，包括地下的坡道，因为现在的汽车拥有量越来越多，地下车道采用了防滑降噪的材料系统，包括我们的人行道路，以及室外的活动场所，全部采用了在建筑领域当中高科技环保节能的新产品新材料。这是一个小区内的无线网络系统（图），方便业主走出家门，在整个小区当中活动、学习、交流的设施系统。

　　最后给大家汇报一下我们在城市芯宇以及在其他项目未来开发建设当中需要加大绿色建筑，科技节能的抓手和措施。我们通过一年多来的研究，通过十多年来项目开发建设的总结，我们认为，在绿色建筑科技节能的道路上探索，还有非常大的空间，还承担着非常大的任务，我们的技术还有非常大的差距，所以我们希望在成立浙江金都绿色建筑科技研究院这么一个载体的基础上，能够进一步加大绿色建筑、科技节能的探索和实践。

　　所以我们通过浙江金都绿色建筑科技研究院的设立，来整合我们的技术，整合我们的竞争能力，更加构筑一个合作的平台，在技术研究方面做系统的研究，围绕绿色建筑、科技节能，以及新材料、新技术、新设施做系统化的研究。

　　第二方面，在标准制度的制订上有更进一步的探索，全面吸收国际国内的优秀的经验，结合未来房地产发展的放，制订企业的技术标准与制度，全面提升管理水平和效率，针对绿色建筑及节能技术在建筑中的推广使用，制订相关的建筑标准施工标准和设计流程。

　　第三方面，针对新开发的项目，对绿色建筑配套设施制订完整的全面系统的建议书。 + W$ a4 k3 t8 A/ ?" B

　　第四方面，参与各个项目的规划设计的策划以及工程设计的技术要求的制订，完成全过程绿色建筑、科技节能在工程项目全过程设计中的过程。 5 `& x- S( o# c8 k
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　　第五方面，在施工、在管理现场中加强绿色建筑、科技节能产品在施工现场中的应用，以及施工质量的保障措施。
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　　第六方面，进一步加强人才的培养。我们认为，企业的发展最终的根本点就是人，只有通过大力、大胆，通过有效的手段培养人才，才能在绿色建筑、科技节能方面得到提升和发展。所以我们希望浙江金都绿色建筑科技研究院成立的平台之上，更加能够与国内外的机构建立更广泛的合作，有更多的专家、学者指导我们的实践。我们也希望通过浙江金都绿色建筑科技研究院的设立，吸收更多的优秀的合作伙伴，像我们合作的浙江大学的设计院，还有其他的设计院等，建立更广泛的合作，同时也希望有更多的优秀的人才加盟到金都房产集团，我们一起站在新的起跑线上，为绿色建筑，科技节能，企业今后可持续发展，作出我们认真的创新和探索。 9 j. f2 z" T9 S* k
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　　再次感谢各位专家、银行界、新闻界朋友对金都房产集团的厚爱和支持，谢谢大家！

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　　主持人：大家好！我们今天上午讲到了，房地产的发展离不开金融。接下来有请联华信托总裁李晓东给我们做房地产融资新途径的演讲。大家欢迎！
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　　李晓东：大家中午好！今天上午大家的演讲都是激情四射的，给大家带来了关于房地产的一些新的思考，一些新的观念，很多闪光的东西。今天下午我承接聂梅生会长讲的金融和房地产的一种最新的思维的东西，特别是商会在金融领域多方位的支持房地产发展的一些思考。

　　我们联华国际信托，可能大家关心房地产融资，如果在企业里从事房地产，包括财务、融资这方面工作的都知道，我们是一家致力于本土房地产金融发展的信托公司，我们自成立以来就把房地产信托作为我们的主营业务来推动。这几年通过不断的政策的变化和房地产商需求不断的变化，我们不断的推出新的房地产金融工具，今天重点给大家介绍的本土的一个房地产基金。
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　　房地产基金这个词大家都不太陌生，只不过以前谈到的基金往往就是外资，银行管理的一些外资基金，很多的房地产企业都不同程度的在和外资基金在合作。但是随着近两年宏观调控的不断深入，现在国家对外资不断的涌入，导致中国市场的流动性加剧，现在出现了一些限外的政策。外资进不来了，现在的银行政策有所收紧，那么我们的房地产金融如何解决，那么这个时候能不能做一些进口替代型的产品，就是我们本土的人民币基金。其实国内并不缺欠，而是现在钱太多了，钱往何处去，我们这样的东西也是试图为当前的宏观的问题探索一条解决的通路。

　　我今天和大家探讨的四方面的内容，首先就是分享一下我们对房地产融资格局的一些最新的发展体验，第一个就是房地产行业，现在大家都很清楚，正在发生集聚的变化，最典型的特征就是这个行业逐渐的向大企业集中，业内在集中洗牌。根据我们的统计，北京市来看，99年底的时候有四千家开发企业，到2006年年底的时候大概只剩下800家，也就是说在这七年的时间里，已经有80%的开发企业从北京市场上消失了，而且就现存的这800家，很多也就是把现有的项目做完，后续的项目至少在北京市场上，还没有着落，可以预见的将来，这个数量还会急剧的下滑。

　　根据我和很多开发商朋友聊天的时候，大家一个普通的认识，将来中国的房地产开发企业很难超过一千家，像杭州这样的城市，可能本地的会有二三十家，几十家房地产开发企业，这么一个趋势。在这种情况下原因是什么？主要是土地政策变化导致的房地产资金门槛大大提高，现在集中的召开挂，现在新的文件出台不能分割的地政，进一步太高了资金的门槛。这个行业是一个资金密集型企业的特征越来越明显，以前是拿地是最重要的，还有关系，现在拿地拼的就是资金。

　　现在开发商面临一个转型，一个就是向下转型，向二三级城市，还有一个向其他的行业转行，还有一类就是作为一个专业的房地产投资人，我可能对这个行业又有所了解，但是我单独去拿地，现在做，已经很困难了，包括现在一些市场上的房地产拆借的资金已经达到三分利，这样做非常的危险，而且有可能把自己可取创业的成果毁于一旦。一旦资金链断裂，政策的变化，很多人选择把项目卖掉，那么另外一类大的开发商，可能通过股权融资的方式，或者上市之前的私募，都能够获得这种资金的支持，然后不断的通过并购。 + r% }2 n' P/ J% J% `) l' B
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　　在这种情况下现在的银行贷款非常紧，很多的银行已经没有贷款额度，特别是在每年的下半年，在这个洗牌的过程中，最终谁能够留在这个行业，因为存活率也就3%的比例，这取决于各自的一个资本。不管你愿意不愿意，房地产企业的资本来源问题一定要提到自己的议事日程上去。 ( J0 i( }# I4 k% k. r; c( E6 K
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　　房地产资金的解决有各种各样的办法，比如房地产投资信托等等，现在的一个趋势就是资本和房地产的融合，资本在大量的进入房地产行业。大家也可以看到，最近刚刚公布的胡润百富榜，我们现在的首付是1200多亿，那么她怎么完成资本的跳跃？无疑就是房地产行业排在前列的，就是登陆资本市场，上市，包括万科前一段时间的增发等等，现在都成了大家的热门话题，大的房地产开发商基本上都在想这些东西。 6 |; t, G3 U  x2 b! D4 P/ s

　　另外像一些公司债权，现在上市公司也可以重新发行，这个作为将来债权融资，也是一个很大的渠道被打开，但是前提是必须称为一个上市企业。

　　行业的并购也是风起云涌，像万科并购了南都等企业，另外刚才提到的信托，我们联华国际信托作为央行选定的试点单位，现在也在做信托。前不久胡总书记的报告里面，就专门提到了要优化资本市场结构，多渠道提高直接融资。直接融资就是相对于银行这种间接的融资方式，像上市、IPO等，都是直接融资。所以说，直接融资正在成为市场的主流，股权融资成为支撑房地产发展的重要资金来源。中国只有房地产信贷而没有房地产金融的历史将被改写，也是大家需要关注的趋势。 * B/ D6 k; W( p" V- k- q

　　在这种趋势中间，其中作为一种私募股权的融资，逐渐成为一种重要的力量，私募股权，大家熟悉的PE，PE的投资就相当于股票二级市场的投资。犹太人一个观点，预期我自己辛辛苦苦的去创业、去管理一个企业，不如我发现谁最会管理一个企业，而我把钱投给他。这是华尔街的一个主流思想，正因为这样，你只要有一个好的思想，好的团队，好的商业模式，你就不愁没有钱，华尔街就会给你钱，给你钱就会帮你发展，帮你成长，在这个过程中它也获取它的利润。整个资本主义的社会游戏就是这样开始的，为什么叫资本主义？资本就是一切力量，可以扶持很多的企业。这个最早的阶段我们的天使投资基金，再后来有创业投资，再后来我们现在提到的PE，包括中国的外汇投资公司，第一笔就是投到了黑市集团，这是一个很著名的私募股权基金，专门扶持将要上市的企业，帮助他们完成上市。像蒙牛等，都是得到PE的支持，先是通过PE进行结构优化，然后达到公众可以接受的公众公司，最后去上市。所以一个企业成长为一个上市企业的期间，私募资金的一个作用是非常重要的，像凯雷、黑市等等，都是非常有名的。

　　那么房地产企业为什么需要PE？一个是需要一个新的融资渠道，改善你的融资结构。以前是非常的单一，一个是上市的企业可以拿到钱，还有一个就是找银行。那么在国外，直接融资占到70%以上，那么很大量的企业在没有上市之前，或者即将上市的时候，他需要发展，又拿不到银行的融资条件的时候，那这样PE就有很重要的支持。 6 h2 i4 Q. p  [1 T' |* X: ^* I
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　　房地产企业现在资产证券化的步伐在加快，变成可交易的证券化资产，通过这个过程，实现财富的重塑效应，在股市上体现出你的财富来。那么大量的优秀的房地产企业需要私募壮大自身实力，完善治理结构，达到上市标准。那么上市的房地产企业，虽然已经上市了，它仍然需要多渠道的融资满足自己的资金需求，包括万科刚刚完成了增发，拿到100亿，它最近的很多项目，也是和境外的私募基金在合作。它在湖州的27亿的一个项目，它们自己出了一个亿，剩下的20个亿是海外的基金帮他们出的。所以一方面这方面的基金可以分流，购买上市公司股权，促进理性增长，另外促进一些优秀的房地产企业发展，为资本商场培育很多的符合上市条件的企业，分流了需求，这个也是对股市有好处的。还有一个作用，就是分散的行业资金。 4 p; s1 K& ~* r5 Q$ ]! t4 s
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　　现在房地产开发的门槛提高，中小企业的难度加大，前期积累的资金需要寻找一些思路，刚才讲到要么你向向下去转移，但是毕竟这个市场是有限的，而且会做的很辛苦、很累，以前的时候只有获得一些项目的利润，可能做过一两个项目，做很多的加法，钱就是所有的项目的综合，但是现在大的房地产开发商做的都是乘法。比如为什么碧桂园有那么大的市值，实际上这就是一个乘法的过程。   j, p" W1 i( {  }' Q2 u/ i
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　　另外，现在的资本市场普通的宽裕，大量的资金看好中国的房地产市场，但是又缺乏有效的投资渠道，通过这样的基金可以把各方面的资金集聚起来，一方面是业内的闲散资金，一方面是更多的业外的资金，原来在银行的储蓄搬家的过程当中，可以直接进入到市场上来。

　　以前为什么很难推出，只有国外的基金，主要是因为有效的设立的法律法规的规范和路径，一方面产业基金立法没有出来，现在有一些私募基金用了有线合作小规模的可以，但是因为历史很短，老百姓的接受度不高。原来很多人对信托寄予厚望，但是信托是唯一完成了立法的，但是这几年由于行业老是有一些问题出现，导致监管限制很多，也很难开展。 % F1 X& ]! Z& A$ q7 M7 j3 d% S0 d# X

　　那么现在情况有一些变化，新的监管政策有一些变化，现在一个信托公司管理办法，还有一个信托投资公司资金业务管理暂行办法，对于旧的一些法规已经停止了，比如关连交易方面，标准的提高，这样有利于投资者的信心，例外对信托资金的运用的限制，放宽了很多。

　　在这些政策变化的基础上，我们积极的和商会，基于现在的政策出台的鼓励性的方向，我们也在研究，依据《信托法》和两个新颁布的规定，我们就以基金的形式创新，这就为本土的房地产基金提供了一个新的形势。我们在8月17日博鳌论坛上，我们联合了商会，签署了设立这么一个联华精锐基金的计划，这是我们签约仪式上的一些图片（图）。 . \; _# Q, j9 D+ j" {) i4 _
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　　这个产品主要的方案，不管你是怎么想的，或者对这个基金有兴趣，我们有一个闭门会议，到时候可以谈一下。基金设立的目的是一个提高行业的效益，降低金融风险和投资者的风险，为房地产发展投入新的资金。第三就是引导房地产行业发展的绿色产业。另外，也投资一些有潜力的物业，争取将来通过REITS的方式进行上市。

　　产品的主要要素方面，第一个是可以扩募的基金性质，我们现在由全国工商联房地产商会作为组织的发起人，由联华国际信托作为受托人，我们也会选择一家大型的国有银行，作为资金的保管银行，那么规模首期是20亿，我们今年会在把这个基金成立起来，小规模的是来自于房地产开发商，更多的是来自银行和机构，他们人认购这些基金，下一步会扩大到200亿的规模，再下一步我们会再根据投资人的意愿，决定会不会再扩募。 ( A. ?1 @  B+ H/ z3 o0 W4 n0 m  u

　　在认购方面，就是认购方式不低于100万，我们委托人主要有发起委托人，这是一些知名的房地产企业，第二是普通委托人，第三方面是银行的一些客户，在这个基金里拿优先汇报的，他们可能收益比较少，但是相对按照性比较高。
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　　那么这一块，管理的架构方面，我们首先会在全体委托人下面成立一个受益人大会，作为最高的权利机关，我们会设立一个投资决策委员会，主要是一些行业的专家和知名的房地产管理人，他们来作为中立的投资项目决策，主要是参股一些将来有上市潜力的大的房地产企业，在它上市之前注入，然后通过持有一两年之后，帮助它上市，能够实现退出。在这个下面，我们会成立专门的管理公司管理这个基金。当然这个基金也会对一些短期的项目，能够有20%的收益率的投资项目进行一些短期融资。

　　投资目标主要有三类，一个是有上市企业的房地产企业，第二是有类似需求的房地产项目公司的投资，第三就是一些优秀企业的加层融资。 + v- a) ~2 E8 C

　　我们选择项目的资本回报率希望能够达到50%，但是保守的估计应该不低于20%，这个大家应该很清楚，由于有商会和这么多的资源，我们拿到的应该不会低于20%这个数。当然还有资本层面等等叠加，收益方面我们是比较有信心的。当然作为一个金融机构，我们做任何一个预期都是比较保守的，也就是说20%是我们比较有把握做到的年回报率。

　　组织发起人不用过多的介绍，全国工商联房地产商会现在是遍地全国各地，另外有大量的绿色项目的储备，而且这些绿色项目在取得的时候，由于这方面在取得的时候，相对成本比较低一些。 0 H) a7 j6 N: j: v& e% T; v
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　　另外我们联华国际信托作为受托人，我们也是长期致力于推动房地产金融事业的发展，2004年我们推出了专门的房地产金融服务品牌，第二就是推出了一个年薪保密系列基金房地产投资信托计划，这是准基金的产品，这个和原来的基金有所区别，我们也是在这方面获得社会上的一些认可，也做了一些研究，这是我们致力于有这方面的准备和研究。

　　另外我们首批发起委托人，在博鳌签约的，有现在这么十家（图），一推出就受到大家的热烈反映，我们希望能够把开发商的利润集聚起来，为行业整体服务，然后根据现在这个房地产发展的趋势，我们能够在房地产剧烈转型的过程中间，能够抓住这种机遇，帮助房地产企业顺利的转型和发展。在这个过程中间，既然是商会做的事情，也希望得到大家热心的支持，不管是在方案的设计上提供你们的意见和建议。我们这次闭门会议也是征求大家对基金的一些意见，我们在北京的时候也开过一次，有十家也是当场决定参与的，下一步我们会去南方，去上海，会有很多的征求意见，我们也希望得到大家的宝贵意见，另外大家有好的房地产项目希望能够提供给基金考虑投资。第二如果有一些限制的资金，或者自己手上不如放在基金里运作，我们也非常的欢迎。 ! \7 F  @% M) Y- H

　　今天就利用这个机会和大家做一个简单的沟通和交流！
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　　谢谢！
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　　主持人：谢谢！下面有请浙商银行房地产部副总经理凌久平演讲浙商银行在浙江地区的投资战略，大家欢迎！ 9 Q0 q4 r, C% a8 o8 Y! V
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　　凌久平：各位领导，各位嘉宾，大家好！其实战略也算不上是战略，只是汇报一些我们浙商银行的一些基本情况。浙商银行是全国第12家的股份制商业银行，资本金是15亿，目前总行设在杭州市庆春路888号，有机会欢迎各位领导去我们那边视察指导。

　　我们浙商银行取名为浙商，主要有三层意思，一层意思是表明这是浙江商人投资兴办的银行，第二层意思是以浙商精神为基石的一家银行，第三层意思是有浙江商人的经营理念和经营意识的银行。成立以来，我们以民营资本为主体的机制优势，我们15亿的资本金里面包括了85.71股份是民营资本，也就是说国营资本才不到15%，这些民营资本主要是以中国万象、中国轻纺城、中国广厦控股、西子电梯等一类的客户。还有我们完全扎根浙江，依托浙商，一些观念、理念都具有本土优势，包括人才的战略也好，扁平化的管理也好，优势的统一结合，初步实现了资本、规模、特色、质量和效益的这么一个快速协调的发展。到六月为止，我们的一些主要的相对经营指标，就是在全国的商业银行当中，我们半年的不良资产率还是零。我们一到六月份的帐面利润达到了3亿多，净利润近2个亿。   l1 _: f9 D7 |$ T, s
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　　三年前我们的网点发展也比较快，目前我们已经在省外的成都、天津开设了分行，在省内宁波、温州、义乌开了三家分行，还有8家支行。目前也在筹建的上海分行也基本上确定在下个月开业。还有包括北京、西安、南京、济南、重庆、昆明、广州、深圳等也都相应的争取在近一两年之后能够经过监管部门的批准快速的成立起来。在省内我们也会成立一个地级市分支机构的网点布局，我们的观念就是浙商活跃到哪里，我们浙商银行的金融服务就推出到哪里。 7 ~5 R+ ^- f# W, _" @

　　我们的房地产金融服务也是比较浙商银行比较重要之一，也是我们总行一个比较的可持续的方面。我们这些年来房地产开发贷款的总量，每年都占全部总量的10%以上，这里面还不包括按揭的，我们总行的本职也做杭州的业务，我们总行的也包括金都富春山居的一个楼盘，还和绿城、金都、万科南都一些知名的开发商建立了良好的合作关系。 # Y( x- T: r" {% V5 ^

　　为了促进我们浙商银行的杭城的业务，我们专门成立了房地产业务部，重点拓展在杭州的优质的房地产开发企业和优质楼盘，一般情况下，我们还会和总行的投资银行部门合作开展一些有关房地产企业的投资方面的业务，包括发行一些单一的信托，也包括一些委托贷款，应该说效果也是不错的。与此同时，为了整体提高房地产信贷业务的发展，我们专门成立了一个以房地产配套按揭个人业务为主的专业支行，就是杭州市建国支行，在产品上面我们除了传统的等额还款，我们还推出了一些款限期的还款法等，我们还向客户承诺可以无障碍的提前还款。我想作为目前的情况来看，虽然网点比较少，但是因为我们杭州有一个叫做金融本地通的业务，就是柜面同的业务，所以我们的客户可以在杭州选择280多家其他股份制商业银行的网点，都可以为什么的按揭客户提供金融方面的服务，这是杭州的特色产品。所以从这个角度来看，因为我们网点少，也可以通过其他的产品进行延伸。
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　　我们也清醒的认识到，作为一个房地产开发资金的依赖性非常大，单一的依靠银行的话，还是有一些缺陷，刚才也谈到了现在的房产企业都在努力的拓展多样化的融资渠道，这种多样化的融资渠道的拓展，对于银行信贷而言，而且说是一种冲击，但是我个人认为也是金融创新的一种机遇，我们也不在的探索房地产贷款的新思路。目前我们也和一些信托公司建立了一定的合作关系，而且我们和我们行业的理财产品进行结合，运用我们的网络进行全国的发售，同时也在探索为企业引进投资基金的同时，我们还提供财务评估等服务，目的就是培养我们战略性的客户和有成长型的客户。 ! n+ O; W) A& p
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　　当然我们也非常愿意和各位同行一起在这方面有更多的探讨。

　　谢谢大家！

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