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中小房企日子不好过:今年209家房企破产 债务承压大

来源:中华工商时报 | 2020-06-16 13:24:45

疫情之下,房地产企业的日子似乎不好过。近期多家房地产企业破产的消息不断传出,排名靠前的房企通过出售房产或股权等方式缓解资金链压力。随着房地产行业洗牌速度加快,未来房地产企业行业格局将发生何种变化?

两百多家房企破产

多家房企破产,房地产企业分化加剧。公告显示,截至6月8日,今年房地产企业的破产数量已经达209家,且多数破产企业为中小型房企。

诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱表示,今年破产的房企大部分是三,四线城市的中小房企,抵御风险能力较弱,导致了房企破产数量创新高,疫情加速了行业洗牌。但随着市场恢复,房企破产数量或将减少。

易居企业集团CEO丁祖昱表示,未来房企破产数量或将继续增多。一方面由于行业集中度不断提升,头部房企将会占据更多的市场份额,进一步挤压小房企的生存空间,随着中小房企市场竞争压力加大,容错率也将变得更低,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

另一方面“房住不炒”的原则不变,在房地产融资上也持续收紧。在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下,易导致房企资金链断裂,从而企业使得面临债务违约,更严重的或将导致破产重组。

债务承压大

虽然近期疫情防控进入新常态,房地产市场交易回暖,但疫情对房地产企业造成的影响仍在持续,各大房企仍面临债务压力。统计数据显示,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿元,其中七月份是到期高峰期,高达1490亿元。

部分房企存在资金链断裂的风险,甚至通过出售房产以及股权等方式融资来缓解资金压力。2020年1月13日,世茂集团以最大股东的身份操盘收购福晟集团87个项目,收购所涉货值超千亿,

值得一提的是,为降低负债压力,部分房企采取降价促销的方式,以加快项目的周转速度,减缓资金压力。今年年初,不少上市房企普遍开展大规模降价促销的活动。

房地产企业到期债务承压大,销售情况较去年同期相比也不乐观。据悉,2020年1月至5月,销售额前50房企的销售均值为622.8亿元,同比去年下降48.6亿元,降幅为7.2%。

尽管房企破产数量创新高,销售较去年同期不乐观,但不少新增房地产企业涌入进来。企查查统计数据显示,上半年房地产领域企业新注册量处于稳定攀升状态,受疫情影响出现企业新增注册量短暂停滞情况,但待3月份疫情稍有缓和后,房地产领域相关企业的注册量又迅速回升,与前期2月份相比环比增长457%,到4月份,相关企业依旧增速不减,环比上月增长33.58%。今年前5个月累计新增注册量达到14.6万。

对此,王小嫱认为,龙头企业房地产市场利润相对丰厚;其次新型城镇化的深入也给房企带来了新机遇,吸引了投资者的目光。所以虽然房企的破产数量在增加,但新增房企也在增加,这也在向市场传递房地产市场仍有上升空间。

行业集中度提升

中小企业融资成本高、抗风险能力弱,易被淘汰,而大型房企由于拿地成本低、融资渠道多,且呈现强强联合的趋势,未来房地产市场行业集中度将进一步提升。

丁祖昱认为,2019年销售排行榜TOP50房企权益销售金额在百强企业内的集中度达到43%,几乎占据行业一半,小房企的生存空间不容乐观。与此同时,随着土地成本的不断提升,小房企拿地也越来越难。2019年百强房企新增货值排名中,42%的新增货值都被销售TOP10占据,TOP50更是占据了84%的货值。且在拿地方式上,联合拿地虽然已经成为常态,但多数仍是以强强联合为主,小企业想要分一杯羹难度颇大。

王小嫱指出,随着楼市的黄金时代的褪去,房企纷纷转型寻求多元化的发展,而龙头房企无论是融资还是去化能力都比中小房企更强,在市场被龙头房企的挤压下,中小房企的生存压力仍存,未来房企的集中度会进一步提升。

随着行业集中度逐渐提升,中小房企生存空间承压,中小房企活下去的关键是什么?王小嫱表示,房企应抓住融资机会,同时也要把控好市场窗口期,疫情后积压需求释放,企业要加速业务的去化速度,综合加强公司现金流。

业内专家提醒,房地产企业高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径,但由于房企自有资金有限,投资量大,建设周期长,资金回收慢,易受到宏观经济和相关政策的影响。对于净负债率高、债务结构不合理、融资渠道单一的房企,保证企业资金链安全至关重要,应将负债率降低到一个比较健康的水平。