手机版
位置:筑能财经 > 房产 >

德信中国频繁高溢价拿地 权益比短期难调高

来源:中国经济网 | 2020-06-16 13:26:46

140亿

2020年以来至6月10日,德信中国在包括成都、杭州、宁波、武汉、温州等地先后拿下了12宗地块,规划建筑面积合计约123.16万平方米,总成交金额逾140亿元。

德信中国又出手了。6月11日,在经过了116轮竞价后,德信中国旗下的温州浩阔企业管理有限公司以36亿元的总价竞得温州鹿城区1宗综合用地,折合楼面价26385元/平方米,溢价率50%。而这已是该地块的最高限价。

据诸葛找房提供的数据,截至6月10日,德信中国先后拿下了12宗地块,规划建筑面积合计约123.16万平方米,总成交金额逾140亿元。而这些地块中,最高溢价率超过了100%。而高溢价率之下,如何保证项目的利润空间又成了德信中国面临的一项新课题。

记者就拿地、利润等问题向德信中国方面发去了采访提纲,截至发稿前,尚未收到进一步回复。

频繁高溢价拿地

事实上,德信中国近期在土地市场上的表现堪称“凶猛”。

6月10日,德信以总价10.55亿元摘得成都天府新区一宗宅地,成交楼面价15935元/平方米,以及须无偿移交面积比例8%,溢价率为47.83%。

5月28日,经过129轮举牌后,德信中国从万科、保利等18家房企中脱颖而出,以12.28亿元、80%的溢价率,竞得成都天府新区兴隆湖一幅商住用地。

这样的溢价率对于成都所在的二线城市而言着实不低。克尔瑞研究中心发布的数据显示,在5月25日-31日的一周内,二线城市整体平均溢价率仅为10%,而成都因天府新区、新都区等热点区域的高溢价成交带动下,在该周的溢价率也仅是接近30%。

德信中国还在持续加码布局浙江大本营。

5月19日,其以22.5亿元竞得宁波一宗城镇住宅用地,成交楼面价22140元/平方米,溢价率45.7%。

这一溢价率还不算高。半个月之后,6月4日,德信在188轮竞价后,以7.252亿元拿下徐州市鼓楼区一宗住宅用地,楼面价7469元/平方米,溢价率冲破100%,达到135.39%。

据克而瑞研究中心数据,6月1日至7日的一周内,以徐州等为代表的重点三四线城市供应了优质地块,整体溢价率约为24%;而在5月18日-24日的一周内,宁波的土地溢价率约为31%。

由此来看,德信所拿地块皆明显高于当周的平均水平。同时,粗略计算可知,截至目前,德信中国所获地块的平均楼面价约为11400元/平方米,远高于2019年约6220.2元/平方米的新增土地成本。

58安居客房产研究院分院院长张波向记者表示,德信在港上市后,自身的规模化驱动力很强,同时可以看到其融资动作频频,资金储备量也明显加强。另一方面,近两年浙系房企的发展速度也表现较好,德信拿地出手迅猛也就在情理之中了。

张波也进一步表示,德信中国对部分城市有充分自信,或者十分看好部分城市,“抛开溢价率,从本身的实际地价来看,未来压力的确不小。”

不过,未来一段时间内,德信中国或许会延续这样积极拿地的动作。

在3月中旬举办的业绩发布会上,德信中国管理层曾表示,“2020年我们目前拿地压力比较小,公司已经有足够的供货量,截至2月底,我们可供货1020亿元,今年公司(新增货值)目标是800亿元。”

诸葛找房数据中心提供的数据显示,2020年以来至6月10日,德信中国在包括成都、杭州、宁波、武汉、温州等地先后拿下了12宗地块,规划建筑面积合计约123.16万平方米,总成交金额逾140亿元。

若算上6月11日拿下的温州地块,德信中国新增土地总规划建筑面积达到约为136.8万平方米。另据亿翰智库数据显示,2019年德信中国的销售均价为18308.5元。以此粗略计算,截至当前,德信中国所获货值约250亿元,仍低于800亿元的新增货值目标。

调高权益比短期难实现

拿地溢价率维持在高位,分散风险、保证利润空间对房企来说,是一个颇为重要的课题。尤其是在房地产行业利润水平普遍走低的大背景下。

亿翰智库研究总监于小雨向记者表示,过去,房企在获取高溢价率土地后,会选择“捂地”的方式来保证盈利,而现在则会找品牌溢价率高的企业合作。

这也正是德信中国选择的方式。在此前的2019年业绩发布会上,德信中国管理层表示,“地价较热时通过合作方式取得土地控制溢价率分散风险。”

不过,采取合作方式降低风险的另一面便是权益占比明显较低。

德信中国2019年年报显示,报告期内,其新增的38个项目总价值约295.13亿元,而其应占权益仅111.56亿元,占比仅为37.8%。同样地,在2018年新增的22幅土地中,权益占比仅为31.3%,其中,权益占比超过50%的仅9块,有一宗位于杭州地块,德信中国占比仅7.4%。

德信中国也意识到了这一问题。“合作也会带来运营效率的降低,所以我们从2019年开始逐步调整合作模式,从广泛合作到未来战略性合作、选择性合作。”公司管理层业绩会上也坦言,“未来也会进一步调高权益比,从40%-50%提高到50%以上。”

不过,诸葛找房数据中心分析师陈霄向记者表示,德信中国以合作方式拿地居多,权益比例较低,在当前的市场环境下,行业竞争日益激烈,采取合作方式拿地更能缓解风险压力。而从德信中国当前的盈利能力以及负债水平来看,短时间内提高拿地权益比例或难以实现。

对于通过合作开发降低风险的方式,地产评论员严跃进表示,“合作开发的模式会稀释企业项目销售收入”,同时,“一些高溢价项目,因为地块成本比较高,即便是通过合作开发也会还是有很多潜在的问题”。

张波则坦言,通过合作来分担风险并非最佳路径,2016年-2017年不少地王项目后续销售不佳,合作也未能实现预期收益的现象比比皆是。