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大大小小的租户都在非正式地与业主接洽

2020-04-08 16:03:58 来源:

在混乱的环境中生活了几周后,律师和他们的客户进一步努力,试图弄清楚接下来会发生什么,以及如何应对。租户、业主和贷款人惊慌失措的电话仍在继续,但仍没有解决方案或建议。

大大小小的租户都在非正式地与业主接洽,表示他们不会或无力支付4月1日的租金。一些租户已经发出了正式通知。无论是正式的还是非正式的,这些交流对于任何关注世界糟糕状况的业主来说都是不足为奇的。通过接触,这些租户可能会尽其所能来保持关系,获得更好的结果,并在以后维护他们的业务。这些通信应该没有害处。

租户和业主似乎都没有心情采取任何明确的行动——没有违约通知,没有驱逐(但法院反正是关闭的),也没有正式的租约修订、弃权、延期或终止。形势仍然比这更不稳定。各方都在等着看会发生什么,以及结果如何。那些希望与租客就“如何合作”展开“对话”的业主,有时仍在等待这样的对话。他们对推动这件事不太热心。

业主们都屏住呼吸,想看看4月1日到期的租金如何支付。

房地产和其他商业领域一样,是一个复杂而又相互交织的系统。业主需要收取租金来支付他们的贷款。由于租金收入受损或有时消失,业主需要担心他们的贷款人,以及贷款违约和丧失抵押品赎回权的可能性。而放贷机构则需要担心自己的资产负债表、自己的财务契约和信贷额度。这其中没有多少缓冲。在纽约,州政府和市政府甚至在袭击之前就已经竭尽全力摧毁房地产行业了。

当一位业主试图找出自己的策略时,他需要考虑自己的贷款文件。如果业主想要给予租金假期、终止租约或修改租约,可能需要贷款人的批准。在最坏的情况下,未能获得批准可能使个别负责人个人承担部分或全部贷款的责任。

如果业主通知贷款人,业主将无法支付贷款和其他账单,然后贷款人可能抓住这一声明作为业主承认无力支付其债务。大多数贷款文件将这种承认视为一种功能上的自愿破产。这是一种即时违约,允许贷款人要求立即还款,通常伴随着巨额的提前还款或收益维持罚款。它还常常使借款人的个人负责人对整个贷款承担个人责任,因为如果发生与破产有关的任何情况,他们为贷款签署的无追索权转让担保将触发个人责任。

法院大多从字面上解释这些担保,产生了与无追索权融资的交易结构完全不一致的荒谬意外。在当前这场灾难中,他们是否会坚持这一立场仍有待观察。无论如何,借款人在与贷款人进行任何对话时都必须非常谨慎。传统上,放贷机构会要求陷入困境的借款人在开始任何对话之前签署锻炼前协议,以确保任何对话不会给放贷机构带来新的法律风险。借贷者和他们的担保人应该同样努力地推动这些协议。

在这场大流行的混乱中,真正的法律行动继续在政府大厅中发生,以紧急援助、援助和暂停项目的形式,使以往所见的一切都相形见绌。这一过程的政治波动,每天或每小时都会在股市产生同样的波动。

没有人知道房地产行业会得到多少帮助,但是我们的立法者支持每一美元支出有更多选民的选区,比如住宅租户。目前,商业租户、业主和贷款机构只能靠自己。不过,如果他们真的就任何正式安排进行谈判,他们应该考虑到获得救助资金的可能性。例如,如果业主同意在90天内免除50%的租金,但政府给或借给租户钱来支付租金,那么与租户的协议会发生什么变化。