首页 » 楼盘信息 >

投资者和开发商讨论洛杉矶无家可归危机的解决方案

2020-03-27 13:22:54 来源:

加州的负担能力和无家可归危机继续加剧和加剧资源,因为建筑成本、监管障碍和相应的租金增加,供应和生产减少。

根据去年的无家可归者统计,洛杉矶市的人口增长了16%,估计有36165人。 开发商、投资者和房地产专家上周在洛杉矶市中心召开了一次ULI会议,讨论他们在解决这一问题方面的作用,以及在生产负担得起的住房、永久支持性住房和无家可归者收容所方面的挑战和障碍。

多拉梁加洛是非营利开发商朋友社区的总裁和首席执行官,该社区专门为有心理健康问题的人提供住房。 她解释说,融资、服务对象和反对支持性住房开发与市场利率开发商通常处理的问题不同。 这些问题大多源于人们首先无家可归的原因——他们没有稳定的收入来支付租金。 然后,支持性住房的开发商需要找到一种方法来弥补损失的收入,以保持建筑物的运营,特别是当它包括现场服务时。

“我们需要三个资金来源——用于建设、运营和服务,”她在一个关于创造供应的土地使用和融资挑战的小组讨论会上说。 “在我们开始施工之前,我们必须确保所有这些。 没有所有其他部分就不能开始。 所有这些资金来源都有不同的应用周期。

即使开发商可以为支持性住房项目争取适当的资金,他们几乎总是遇到邻里的反对。 在过去的几年里,在威尼斯、韩国城、Sherman Oaks等社区以及整个城市为无家可归的人提出的项目,由于当地社区成员的猖獗抗议,要么被搁置,要么被停止。

“我们之所以遭到反对,是因为我们为谁服务,”梁加洛说。 “在我们在发展永久性支持性住房方面面临的三大挑战中,社区反对是第一位的——无法逃脱。

在与朋友社区合作17年后,Leong Gallo亲自参与了近50个支持性住房项目。

她说:“在所有这些网站中,我只有三个从未遭到过社区反对。 “当然,我已经学会了帮助克服社区反对的策略、策略和最佳做法,但现实是它永远不会消失。

这种反对意味着开发商有更多的时间与社区和民选官员合作,这意味着项目将更加昂贵,需要更长的时间来完成。

Cox、Castle和Nicholson LLP的合作伙伴David Waite告诉商业观察员,它能够解决危机的不同需求,以及短期住房和长期支持性住房之间的独特挑战如何不同。 临时住所解决了这一问题的紧迫性,通常规模较大,旨在容纳更多的人。

他表示:“他们从社区反对这类设施的立场出发,提出了自己的土地使用挑战。 “人们强烈反对他们,因为社区担心他们将成为吸引更多人进入其地理区域的磁铁。

他说,更长期的支持性住房开发在可用土地和可用建筑、土地使用和权利、“与税收信贷驱动的融资相关的非常复杂的资本堆叠”和现场服务方面带来了不同的挑战。

Waite说:“它们仍然存在着交易障碍,因为它们的建造成本极高。 “它们有一个非常复杂的资本组合,这些项目通常有一个两到三年的时间表,实际将产品推向市场...这可能是一条更确定的权利路径,但它在建筑成本、资本组合和融资以及所有与使一切协调一致相关的交易问题方面有一条更复杂的路径。

来自社区团体的反对常常包括50年前颁布的《加利福尼亚环境质量法》的武器化。 法律要求开发人员完成任何需要高度或分区差异的项目的环境影响报告,或包括高密度.. 该报告通常需要两年的时间才能完成,然后,任何个人都可以通过CEQA对开发提出质疑和上诉,因为CEQA可以一次推迟几年的项目。

Leong Gallo说:“社区中许多不支持支持性住房开发的人正在使用CEQA作为停止项目的工具。 “在公开会议上,他们谈论的都是无家可归和患有精神病的人是如何搬到他们的社区的,他们关心他们的孩子和邻居,这并不重要。 当他们提交文件来阻止它时,这是关于空气质量、噪音和美学的。

安吉·布鲁克斯是建筑公司布鲁克斯的经理 斯卡帕讨论了洛杉矶的其他先天挑战,包括独特的分区限制。 她指出,1986年获得选民批准的提案U,并在70%以上的城市中缩小了允许的高度和大小,进一步限制了建设负担得起的多家庭项目的能力。

她在与梁加洛的小组讨论中说:“我们不能在目前需要去的大多数地方直接建造多户住房。 “因此,这意味着它需要经过多年的权利和批准。 而且基本上,很多时候,我们最终会因为社区的反对而减少项目。

她说,最近的一个项目花了3.5年的时间来确保权利,因为它是不允许的。 她说,这些增加的限制,包括过渡高度要求,需要改变,以解决危机,该市需要废除提案U,并允许更多的发展附近的公共交通站。

“在那3.5年里,我的程序发生了变化,代码发生了变化,业主想要改变,但现在我们得到了我们的批准,”她说。 “因此,这不是激励人们建造住房的好模式......我认为这是以牺牲社区为代价保护富人。

Waite说,即使城市能够生产所需的支持性住房单元和临时住所,它也不会首先阻止人们无家可归,这是由于缺乏可用的负担得起的住房。

他说:“我们有太多的人靠工资为生,而不是靠财务状况不佳的原因,他们很快就会发现自己流落街头。 “即使你开始解决临时住房问题或永久支持性住房问题,你也永远不会开始解决两个人为我们从无家可归中带出来的每一个人无家可归的问题,直到你开始解决负担得起的住房危机。

在ULI会议上,Flyaway Homes的总裁兼首席执行官迈克尔·帕克斯(Michael Parks)表示,问题不在于他们不知道如何应对危机。

”他说。 “问题是,我们有意愿这样做吗?