万科在这几年地产形势非常好的时候，走了三步棋。
第一步是精装修。万科要在2009年做到没有毛坯房，都是精装修，或者叫成品房。
这是三年前我下的死命令。我对企业的一些技术层面的事情基本不管了，但对这个要管，因为他们（管理团队）有惯性。万科在2006年的时候，半成品房卖得非常好。我提出用三年时间，到2009年必须实现100%的成品房。
为什么这样呢，因为万科走的是差异化路线。我们不能什么好卖就卖什么，我们要把握发展的趋势。这个趋势是毛坯房还是成品房呢？显然工业发达国家已经给出了答案，就是成品房。
第二步是小户型。在建设部2006年提出90/70政策的时候，大部分人不理解，发展商更觉得不理解，有关政策制定者也觉得有些莫名其妙。但是万科从90/70中看到了一个国策，就是中国地少人多。
我们以前说中国地大物博，后来改成地大物不博，但是从记录的的城市可用面积上看，是地也不大。从90/70看到的国策是要求节地节能房型，至于说为什么不是90/80、90/60，这个不重要，重要的是看到趋势。所以万科是坚决支持90/70政策的。
给个很有意思的统计数据。万科2007年户型的算术平均（总面积/套数）是93平方米，在2008年内的开工面积是1100-1300万平方米，算术平均面积是87平方米。按照90/70的政策标准，我们已经满足了。你们想一想，在目前这种严控第二套房子买卖、价格高的下不去的情况下，什么房子最好卖？
第三步就是坚决地推行住宅产业化。我记得在2007年初，是我提议的，要在东莞召开中城联盟的董事长联席会，其中有一个想法就是请各位董事长参观万科的住宅产业基地。
去年，我们第一次在上海投放，投放了1500套房，两栋楼。今年计划投放6000套，实际会增加到15000套。按照我的要求，按照万科住宅会议确定的目标，我们要在2012年完全实现住宅产业化。
我想解释一下住宅产业化这个概念。
简单来说,住宅产业化就是在建筑过程中的部品化率，也就是说你的部品有多少是通过工厂生产运到现场装配的。
我们的部品化率分成三步走，第一步50%，第二步65%，第三步80%。2012年万科完全住宅产业化是指我们的部品化率至少是60%，其中很多产品达到65%，有一部分80%，最终目标是全部达到80%。我们去年在上海投放的1500套，实际上部品化率还不到40%，但是可以说它的现场、质量、效果已经很明显了。
现在地方政府已经把廉租房、危房改造当成工作的一部分，或者说是政绩考核的重要指标了。
深圳市政府委托万科盖的福利房，不是给低收入人群准备的，而是给公务员的，但条件是必须住宅产业化。我们说可以，后来发现政府的要求我们做不到。政府要求的高度是30层以上，我们说万科研发的住宅产业化最高只能做到20层，如果你让我们盖，我们只能盖到18层，30层以上的住宅产业化能力要到2008年下半年才能达到。最后协商的结果是政府同意万科先盖18层。
深圳主管城建的副市长说，2009年深圳的土地拍卖必须明确规定要有住宅产业化的房子。我一听就很兴奋，说为什么2008年不推出这样的地块呢，深圳主管城建的副市长说，你必须先给我盖出来，我认为没问题之后，才敢在土地拍卖中提出。
我认为这释放了一个信号，节能、环保是政府主导的国策，过去更多的是提口号、喊口号，因为大家都做得很一般。但是技术真正达到的时候，政府将会把它纳入土地投标的程序之中。
当然不可能说每块地都必须住宅产业化，但是推行住宅产业化的公司会发现自己到了一个排他的、优越的竞争形势下。
跟各位董事长说住宅产业化，并不是说让大家都来搞，而是说在市场的竞争中，一定要找到自己的差异性，与其它公司的不同。
中国目前搞房地产开发的公司数量，过去两年统计的，有说是3万多家，也有说是4万多家，但是现在我掌握的数量是7万多家。美国市场是比较成熟的，那里的房地产开发和相关企业是20多万家。
所以有些董事长就说搞住宅产业化会让我们没有生存空间，只剩下万科、中海这样的企业了。我说不是这样的。房地产因其特殊的地理性、人文性和土地的不同，不可能只是大型企业在操作。根据美国、日本的经验，大型企业的市场占有率，比如日本和美国的前五强分别是17.5%、20%，换句话说80%的企业、80%的市场是那些中小企业在做。所以并不是一提住宅产业化就是说你们搞不搞，不搞就加入万科了，不是这个意思。
一定要注意市场细分。
上次中城联盟组织的台湾之行，对我和万科的影响很大，市场的细分在台湾已经做得出神入化。
在台中参观的一家企业，规模不大，它的市场细分到了什么程度呢，也就是开发了几百套，它的对象是单亲妈妈。这个差点让我们晕倒。
万科也搞产品细分，划分为七条产品线。从大学生一毕业的大学生公寓一直到最后一次购房。万科一直在细分，我也振振有词地说我们在细分。但是到台湾一看，人家细分到单亲妈妈，这么几百套房子仅仅是针对单亲妈妈的。台湾市场已经饱和，竞争非常激烈。
我们中城联盟的企业在各个城市都是排名前几位的，我们自己想一下，我们的细分做得怎么样。
最后，我想讲一下万科的愿景。万科愿意戴四顶“绿帽子”，用以告诉员工我们在做什么，告诉媒体我们在做什么，告诉联合国我们在做什么。
2007年，我在伦敦参加了联合国人居开发署的颁奖晚会，做了一个演讲，讲的就是“四顶绿帽子”。
第一顶，成品化。就是半成品变为成品，毛坯变成精装修。
我们把半成品交给消费者装修，平均算下来每一套90平米的户型新产生建筑垃圾2吨。中国每年提供的住宅有80%是毛坯房，我们想一想每年新产生的建筑垃圾是多少。
万科的目标是到2009年不再做毛坯房，减少垃圾排放，这是第一顶“绿帽子”。
第二顶，我们不仅仅在建筑过程中讲求节能环保，我们还提供节能环保的住宅。
比如大窗户、落地窗，给消费者的视觉很好，但是不节能。夏天会多用空调，冬天会有风进来，不保暖。
第三顶，部品化。住宅产业化的真正节能环保就靠此。
我们做了测算，假如2012年行业中10%的企业能够实现50%的部品化，那就意味着在2012年，我们一年施工节约用电相当于葛洲坝一个月的发电量；我们采取工厂施工，减少的污水排放量相当于10个西湖；由于采用钢模，减少的木材使用量相当于6000公顷森林。
当然在住宅产业化的过程中，也在减少水泥的损耗，减少钢材的损耗，减少的水泥损耗可以建造1万套廉租屋住宅。
第四顶，我们在提供的住宅小区里宣传住宅产业化意识，和消费者一起共建绿色小区，提倡节能和再利用。
我们发现为了追求差异化和企业的竞争力，突然走到了一条和国家的节能环保政策不谋而合的路上。我认为只有和国家的未来融在一起的愿景才能走得长远，所以万科才会这样做。
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